Når du finner det perfekte huset, er det bare det første trinnet i forhandlingsprosessen å få selgeren til å akseptere budet ditt. Vilkårene for salget - og til og med visse gjenstander i hjemmet og på eiendommen - er også åpne for diskusjon.
Mye av din forhandlingsstyrke kan imidlertid avhenge av markedet. "En utrolig mangel på hus på markedet akkurat nå har oss i et ekstremt selgermarked," sier Kris Lindahl, administrerende direktør og grunnlegger av Kris Lindahl Real Estate, som betjener Colorado, Minnesota og Wisconsin-markedet. Forhandlinger kan avta og strømme basert på markedssvingninger og beliggenhet.
“Kompetansen til en lokal agent er en stor ressurs når det gjelder å vite hva du kan forhandle i det nåværende markedet og i det spesifikke nabolaget du vil kjøpe, fordi du må kjenne markedet for å kunne forhandle, ”Forklarer Lindahl. (Og det er bare en av tingene din megler ønsker at du visste.)
Avhengig av markedet, er dette noen av vilkårene, kostnadene og andre faktorer du kan forhandle om når du kjøper et hus.
Sluttdato
Å forhandle om sluttdatoen kan fungere på flere måter. Ifølge Lindahl, når en kjøper er åpen for selgerens ønsker angående sluttdatoen, kan dette hjelpe deres tilbud om å skille seg ut og være mer attraktivt. Men hvis du er trygg på tilbudet ditt, kan du prøve å utnytte sluttdatoen på en annen måte. "Hvis selgeren trenger ekstra tid, kan kjøperne gi den i bytte mot en litt lavere pris," forklarer John Walkup, medstifter av UrbanDigs i New York City, N.Y.
På den annen side er det noen ganger kjøperen som trenger en fleksibel innflyttingsdato. "Noen kjøpere vil forhandle om en tidlig innkvartering av eiendommen, noe som kan være nyttig hvis leieavtalen deres skal avsluttes før de stenges," sier Tyler Forte, administrerende direktør i Felix Homes i Nashville, Tenn.
"Dette gir kjøperen muligheten til å flytte inn i det nye hjemmet før stenging, noe som kan gjøre flytteprosessen mye mindre stressende."
Avslutningskostnader
De avsluttende kostnadene forbundet med å kjøpe et hjem kan bli ganske dyre, men du trenger ikke å betale dem alle. "Avslutningskostnadene er atskilt fra prisen, så mange kjøpere antar at disse kostnadene er standard, mens det faktisk kan forhandles om mange, spesielt hvis markedet favoriserer kjøpere for øyeblikket," deler Walkup.
Med andre ord kan du be selgeren om å bidra til lukkekostnadene. "Imidlertid bør kjøpere og deres advokater bekrefte beløpet med kredittbanken, fordi bankene kan ha grenser for hvor mye som er tillatt," forklarer Mihal Gartenberg, en agent ved Warburg Realty i New York City, N.Y.
EN CEMA
Hvis du bor i staten New York, og 19 millioner mennesker gjør det, kan du kanskje forhandle om en CEMA (konsolidering, utvidelse og modifikasjonsavtale). "Hvis kjøper og selger begge har pantelån, kan det hende du kan forhandle om et CEMA, som gjør det mulig for kjøpere å tildele det gamle pantet og konsolidere og endre det med et nytt pant for refinansiering, og i noen tilfeller kjøp," forklarer Karen Kostiw, agent hos Warburg Realty i New York City, NY
"Ved å bruke denne strategien betaler kjøperne skatten på forskjellen mellom selgers nåværende saldo på utestående pantelån (gammelt pantelån) og kjøpers nye pantelån," sier Kostiw.
Hennes kollega, Warburg-agent Christopher Totaro er enig, og legger til: "Når du kjøper et sameie eller et enkelt familiehus og selgeren har et eksisterende pantelån, kan du spare omtrent 2 prosent i pantelånsavgif.webpt ved å godta en CEMA." Han advarer imidlertid om at det kan ta 30 dager eller lenger å behandle CEMA. Avhengig av banken kan du vente i flere måneder, så dette kan ikke være en god forhandlingstaktikk hvis du har det travelt.
Hvitevarer
Mange tror at vaskemaskinen, tørketrommelen og kjøleskapet automatisk er inkludert i hjemmets pris. Forte sier imidlertid at dette er en vanlig misforståelse. "Dessverre er disse apparatene ikke ansett som inventar og er ikke inkludert i huset med mindre det er forhandlet frem i salgskontrakten," forklarer han. “Det er veldig vanlig at selgere formidler disse apparatene hvis du inkluderer dem i tilbudet, så jeg vil sørge for å be om dem under forhandlingsprosessen. ”
Oppgraderinger
Gartenberg sier at med et nybyggingshus kan du forhandle om hjemoppgraderinger og tillegg som lagringsenheter uten ekstra kostnad. Ikke kast bort bruken av lysarmaturer, kraner og ubrukelig plass. Huseiere betaler feilaktig ekstra for disse funksjonene, men mange av dem er rimelige og enkle å legge til.
Vurder å be om ekstra brukbar plass, høyere kjøkkenskap og funksjoner som det vil være kostbart og vanskelig å legge til senere. En annen vurdering: ikke gå for hjemmetrender som sannsynligvis vil forsvinne snart.
Spesifikke gjenstander i hjemmet
Hvis du liker visse ting i hjemmet, kan du kanskje også forhandle for dem. "Ofte flytter en selger til et nytt hjem der sofaen ikke fungerer, eller de har ikke mer plass til pianoet sitt," sier Lindahl. "I de fleste situasjoner skader det ikke å stille spørsmål, fordi spesifikke møbler kan forhandles inn i noen avtaler."
Forte er enig, og sier at en kjøper inkluderte selgers kommersielle gressklipper på $ 10.000 i kontrakten. "Eiendommen det var snakk om var på ca. 5 dekar, og kjøperne var interessert i å kjøpe gressklipperen fra selgeren, slik at de ikke måtte kjøpe en ny," forklarer han.
Ifølge Greg Kurzner, president / megler i Resideum i Alpharetta, Ga., Har selgere etterlatt persienner og kjøleskap (og også overført hjemgarantier). "Båter, kunstverk, biljardbord og boblebad er ofte temaer for forhandlinger."
Men han har også sett noen uvanlige forhandlinger om ting som jetski. "Og i ett tilfelle var det et problem med å stenge i tide på grunn av en selgers forsinkelse, og kjøperen forhandlet om å få selgeren til å betale for kjøperens hotell."
Kurzner sier at kjøpere også har betalt en selgers eiendomsskatt. "Jeg har også hatt kjøpere som ble enige om å holde en hund selgeren måtte etterlate seg, og å holde fisken i en koi-dam."