Spørsmål: Jeg har leid i syv år, spart penger til forskuddsbetaling, og er endelig klar til å kjøpe et eget hus. Men jeg har ikke peiling på hvor lang tid det vil ta, og jeg prøver å planlegge andre store arrangementer, som ferien min. Er det en enkel måte å estimere? Hvor lang tid tar det å kjøpe et hus?
EN: Gratulerer med å ha flyttet opp fra leietaker til huseier! I følge Jeannie Heinen, Associate Broker for Four Seasons Realtors i McPherson, Kansas, og medlem av National Association of Realtors, vil det ta omtrent 30 til 60 dager fra du gir et tilbud på et hus til det tidspunktet avtalen avsluttes og du får nøklene.
En rekke trinn er involvert i boligkjøpsprosessen. Selv om tiden det tar å fullføre dem varierer, vil ikke huset være ditt før det siste er merket av for listen. Disse trinnene inkluderer:
- Gjør et tilbud på huset.
- Forhandle vilkårene i kontrakten.
- Aksept av tilbudet.
- Å ha gjort en vurdering.
- Planlegging av inspeksjoner.
- Adressering av reparasjoner oppdaget under inspeksjonene.
- Motta godkjenning av lån.
- Kontrollerer tittelen til eiendommen.
- Avslutte møtet der selgeren får betalt og huset er ditt.
Hvis du jobber med et eiendomsmegler, vil en agent sørge for at alle trinnene er fullført i tide. Dette er det beste alternativet for de fleste kjøpere, spesielt førstegangskjøpere.
Utløpsdatoen på kontrakten setter scenen.
Når du gir et tilbud på et hus, vil agenten din angi forventet sluttdato, basert på hvor lang tid hun tror det vil ta å fullføre trinnene ovenfor. Når selgeren godtar tilbudet ditt (vanligvis innen 72 timer), begynner agenten din og agenten som representerer selgeren å jobbe for å fullføre alle trinnene før utløpsdatoen.
Ulike typer lån påvirker hvor lang tid det tar å stenge.
"Med et konvensjonelt lån kan du ofte stenge på 30 dager," sier Heinen. Andre typer lån tar lengre tid å stenge, "vanligvis 45 til 60 dager."
- Konvensjonelt lån: Hvis du har god kreditt, en solid arbeidshistorie og en forskuddsbetaling, vil utlåneren din sannsynligvis foreslå et konvensjonelt lån. Denne typen lån utstedes vanligvis lokalt, og hvis alt går som planlagt, får du nøklene til huset ditt om 30 dager.
- FHA-lån: Hvis du ikke kan få et konvensjonelt lån, enten fordi forskuddsbetalingen din er for liten eller kreditten din ikke er på topp, kan du fremdeles kvalifisere for et lån forsikret av Federal Housing Administration. Det tar 45 til 60 dager å avslutte et FHA-lån.
- Landsbygdslån: RD-lån, utstedt gjennom United States Department of Agriculture (USDA), er tilgjengelige for personer med begrenset inntekt som bor i landlige eller forstadssamfunn. RD-lån krever ekstra papirarbeid og det kan ta opptil 60 dager å stenge.
- VA-lån: Bare veteraner, medlemmer av nasjonalgarden, reservister og aktive medlemmer kvalifiserer for boliglån utstedt gjennom veteranadministrasjonen. I likhet med RD- og FHA-lån krever VA-lån ekstra papirarbeid, noe som kan føre til avsluttet 60 dager.
En vurdering er avgjørende for avslutning innen kontraktsdatoen.
Långiveren din krever en profesjonell vurdering av huset du kjøper for å sikre at det er verdt prisen du tilbyr, så planlegging av en vurdering er en av de første tingene agenten din vil gjøre.
Å løse problemer som er oppdaget under inspeksjoner kan presse sluttdatoen tilbake.
Med mindre du kjøper et hus "som det er", vil utlåneren din ha en eller flere inspeksjoner for å bestemme tilstanden til boligens strukturelle soliditet og mekaniske elementer, som rørleggerarbeid, ledninger og HVAC. I tillegg vil noen långivere kreve en termittkontroll. Hvis det oppdages noen problemer, kan utlåneren kreve at du eller selgeren retter dem før du lukker. Avhengig av hvilke typer reparasjoner som trengs, kan dette presse sluttdatoen tilbake.
Å trenge å selge et nåværende hjem før du kjøper et nytt, kan redusere nedgangen.
Når kjøpere i denne situasjonen gir et tilbud på et hus, blir det ofte lagt til en klausul i kontrakten om at kjøpet av det nye huset er betinget av at kjøperne selger sitt eksisterende hus. Dette kalles en ”beredskap” på kontrakten. Hvis selgeren godtar avtalen uten å sette en begrensning på hvor lenge kjøperen har å selge huset, kan sluttdatoen bli presset tilbake på ubestemt tid hvis kjøperens hus ikke selger raskt.
Bli forhåndsgodkjent for et lån før du begynner å se på hus.
En av hindringene for å stenge et hus er å motta lånegodkjenning. "Hvis kjøperen er forhåndsgodkjent," sier Heinen, "er det en ting mindre å bekymre seg for." Å bli forhåndsgodkjent innebærer at utlåner analyserer kreditt og økonomisk status, og deretter godkjenner deg til å kjøpe et hus opp til et bestemt beløp, basert på din nåværende inntekt og utgif.webpter. Selv om forhåndsgodkjenning ikke er obligatorisk, øker sjansene for å stenge innen datoen på kontrakten - eller tidligere, hvis begge parter er enige.
Uventede faktorer kan forsinke lukking.
Mens de fleste boligkjøpstransaksjoner går uten problemer, takket være eiendomsmeglere som jobber med långivere, takstmenn, tittelforsikringsagenter og inspektører for å sikre at alt blir gjort, kan uforutsette situasjoner oppstå og spore en avslutning. Komplikasjoner, som å oppdage pant i eiendommen, problemer med tittelen eller avtalte reparasjoner som ikke er fullført, kan forsinke stengingen til problemene er ryddet.
I de fleste tilfeller vil avslutningen være etter planen.
Så lenge du kjøper et hus som er oppført hos et eiendomsmegler, og du jobber med en agent som representerer dine interesser, bør det ikke være forsinkelser. Agenter har erfaring med å holde alle trinnene i kjøpsprosessen hjemme etter planen.