Hus pleide å være en ganske trygg investering - du satte inn pengene dine, og om noen år da det var på tide å selge, ville huset ditt være mer verdt enn du betalte for det. Dessverre oppdager mange selgere at disse gevinstene i egenkapital de trodde de hadde fått i løpet av oppgangsårene, ikke er annet enn triste minner.
Det er imidlertid ikke helt sant for alle: Selv i dette brutale eiendomsmarkedet er det fremdeles områder der boligprisene holder seg stabile eller til og med øker.
Hvordan kan du vite hvor du (og hjemmet ditt) passer inn? Det er ikke noe lett svar. Her er seks tips for å prise huset ditt riktig i et ustabilt boligmarked.
Forbered deg på en realitetssjekk
Hvis du kjøpte huset ditt på høyden av markedet (eller hvis du innkasserte egenkapitalen når tider var flush), kan det hende du ser etter selgerens versjon av klistremerksjokk. Eiendomseksperter sier at selv når huseiere erkjenner at verdien av hus rundt dem har falt, holder de ofte fortsatt på utdaterte ideer om hva deres egen eiendom er verdt. Hvis du gjør deg klar til å selge, er det på tide med en seriøs reality-sjekk, sier Cincinnati, OH-basert eiendomsvurderer Lou Freeman.
Snakk med mer enn én megler
Når prisene går ned og salgsvolumet har bremset til en drypp, kan det være på tide å snakke med eiendomsfagfolk som jobber med kjøpere, i det minste med det formål å bestemme riktig pris for ditt hjem. Å jobbe med en eiendomsmegler® som har en god rekord som selger er vanligvis det beste første trinnet.
"Det er så viktig å høre hva kjøpere tenker i dagens marked," sier Katie Wethman, en sertifisert revisor og eiendomsmegler med base i McLean, VA. "For mange agenter - spesielt de med mest erfaring i virksomheten - jobber primært med selgere, og de hører aldri de vanligste innvendinger fra kjøpere." Wethman sier at i dette markedet kan selgere til og med vurdere å jobbe med noen som først og fremst er en "kjøperagent", eller noen som spesialiserer seg på å hjelpe kjøpere med å finne hjem. Hun sier at å ha dem til å hjelpe deg med å iscenesette hjemmet ditt og markedsføre det, kan faktisk hjelpe deg med å selge raskere, siden de vet nøyaktig hvilken tilbakemelding de får fra folk som ser etter.
En annen grunn til å shoppe er å sørge for at du jobber med noen som ikke bare kjenner området og markedet, men som er realistiske med hensyn til den nåværende salget.
Bruk kompisene dine riktig
Enhver eiendomsekspert vil fortelle deg at et av de kraftigste prisverktøyene noen har, er det som kalles "komp." Eller komparative oppføringer. Dette er statistikk for nylig solgte boliger som ligner på din, vanligvis på plassering, størrelse og / eller fasiliteter. Men mens enhver lisensiert eiendomsmegler eller takstmann vil ha tilgang til utgaver, er det ikke alltid lett å velge de riktige eller å lese dem ordentlig.
Forsikre deg først om at du ser på hva som faktisk har solgt i stedet for hva folk med sammenlignbare eiendommer lister dem opp for. "Altfor mange eiere fokuserer på hva andre mennesker ber om sine hjem i stedet for hva de faktisk får for dem," sier Wethman. Og når du ser på salgspriser på sammenlignende eiendommer, må du være nøye med på datoen da avtalen ble avsluttet. “Selv om en kompakt er bare noen få måneder gammel, må du bruke regionale trenddata: Hvis markedet har falt fem prosent i løpet av de siste tre månedene, må du ta det fra tre måneder siden og bruke mer enn fem prosent til den prisen. For mange priser på det siste salget uten den ekstrapolasjonen, og de ender med å jakte markedet ned. ”
"Det er et ordtak i eiendom at du ikke kan være objektiv med ditt eget hjem," sier Freeman. "Det er sant. Når en eiendomsmegler forteller deg at huset du kjøpte for seks år siden for $ 303 500 nå bare vil hente 285 000 dollar, kan det være vanskelig å tro. ”
Noen ganger ignorerer selgere ekspertråd fordi de har et nummer i tankene de ikke kan komme seg unna, sier Todd Huettner, kommersiell og eiendomsfinansieringsmegler. Hvis du ikke kommer forbi dette tallet, og du ikke trenger å selge, er det sannsynligvis på tide å bare sitte på investeringen og vente på den nåværende stormen. Men selgere som må selge seg av eiendommen sin, må møte noen harde realiteter.
"Det du betalte for huset ditt, har ingenting å gjøre med nåverdien," sier han. "Det du trenger for å komme deg ut av huset har heller ingen betydning for nåverdien." Dette faktum kan være en hard realitetskontroll når du vurderer at du trenger å motta et visst dollarbeløp ved salg av huset ditt for å betale ditt nåværende pantelån.
For å legge til komplikasjonen ved å lese kompisene riktig, må eiendomsmegleren din vite og forstå din unike situasjon. "Ikke alle markeder synker," sier Wethman. "Selv i fallende markeder er det nabolag som har det bra."
Vurder en vurdering
Hvis du fremdeles ikke føler deg trygg i analysen av hjemmets verdi, er det verdt å få en vurdering, sier ekspertene.
"De fleste huseiere er avhengige av at deres eiendomsmegler hjelper til med å prise eiendommene, og eiendomsmeglere har vanligvis mye kunnskap om hva som er og hva som ikke selger i et bestemt nabolag eller til et bestemt prispunkt," sier Freeman. "Men kostnaden for et estimat fra en statlig lisensiert eller sertifisert takstmann som er kjent med nabolaget ditt, kan spare deg for måneder med utvidet markedsføringstid og tusenvis av dollar i bæreutgif.webpter ved å hjelpe deg med å prise huset ditt riktig fra starten."
Forsikre deg om at du velger noen som ikke bare forstår ditt område, men også formålet ditt med å få taksering. Du vil velge noen som er villige til å snakke med deg og forklare ting, sier Huettner. "Ring tre takstmenn og fortell dem hva du gjør, og velg den som er mest villig til å forklare ting for deg og hjelpe deg," sier han. "Hvis du selger hjemmet ditt, er $ 300 til $ 500 verdt det å ha din egen uavhengige ekspertuttalelse om hva hjemmet ditt er verdt, og det er uvurderlig for å utdanne deg selv."
Vær en nysgjerrig nabo
Til slutt, ikke vær redd for å være det Realtors liker å kalle "den nysgjerrige naboen." ”Begynn å gå til hvert åpent hus i nabolaget ditt for å få en følelse av prisingen av kvadratmeter, oppdateringsnivå og så videre,” sier Freeman. “Eiendomsmeglere forventer nysgjerrige naboer. Ikke skuff dem. " En ekstra fordel med å være nysgjerrig: Hvis / når hjemmet selger, vil du vite mer om det når du ser på kompisene.
Selv om det er viktig å innse det eneste tallet som virkelig betyr noe, er sluttprisen, men å sammenligne listen med stengeprisene til boligene i ditt område vil gi deg et godt barometer for hvilken retning prisene er på vei og hvor lenge du kan forvente å vente med å finne en kjøper. "Kjør rundt i nabolaget ditt eller gå online til Zillow.com eller andre lignende nettsteder og se nylig solgte boliger og fredede hjem," sier Huettner. "Bare husk: Bare lukkede salgspriser har betydning."
Det kan være vanskelig å akseptere hjemmets verdi i et fallende eller ustabilt marked, sier Huettner, men det er bedre å takle det når du markedsfører huset ditt enn å la det forsvinne i flere måneder hvis prisen er for høy. "Du vil etter hvert finne ut markedsverdien til hjemmet ditt," sier han. “Ikke vent til markedet viser deg når du endelig selger. Det koster så mye mer på den måten. ”
Online evaluering av hjemmeprisverktøy
Eiendomspriser eksperter sier et enkelt første skritt for folk som vurderer å selge, eller bare lurer på egenkapitalen, er å besøke online boligprisverktøy. Selv om du ikke bør legge for mye vekt på disse prisene, kan de være gode utgangspunkt. Her er noen online verktøy som kan hjelpe deg med å finne verdien av hjemmet ditt:
- Zillow lar deg koble til hjemmets adresse for å finne nylig solgte eiendommer på et kart over ditt område. Du kan også sjekke prisene på nylige oppføringer i nabolaget ditt.
- Trulia viser oppføringer, prisreduksjoner og til og med et "eiendomsvarmekart" over gjennomsnittlige listepriser for boliger i ditt område. Ulempen: Den viser noteringspriser, ikke salgspriser.
- Domania, et nettsted fra Lending Tree, tilbyr en "Hjemprissjekk" -avdeling der du kan skrive inn en adresse og finne ut salgsprisen for et hus som er solgt i løpet av de siste fem årene.
- Lokale eiendomsnettsteder: Noen store eiendomsgrupper kan lage en liste over de nylig solgte eiendommene i deres område. Et eksempel er Crye-Leike i Tennessee; nettstedet lar deg plugge inn adressen til en bestemt eiendom for å finne ut hva den solgte for.