Vendende hus ser alltid så kule ut på reality-TV, og det er ingen tvil om at disse showene, komprimert i 60-minutters segmenter, har bidratt til populariteten til denne eiendomsinvesteringstrenden. I virkeligheten kan vende ubehagelige eiendommer være spennende, men det kan også resultere i en økonomisk katastrofe.
Så, er en global pandemi det rette tidspunktet å vurdere å komme inn i huset-flipping virksomheten? Eller er dette den verste feilen du kan gjøre?
Hjemme snu priser er nede
I følge en ny rapport fra ATTOM Data Solutions øker og faller huset, avhengig av hvilken statistikk du ser på. For eksempel, i bare tredje kvartal 2022-2023 (det siste kvartalet som data var tilgjengelig for på tidspunktet for publiseringen), ble 57155 eneboliger og leiligheter vendt. Dette utgjør 5,1 prosent av alt boligsalg det kvartalet, ifølge rapporten.
Det er mye flipping, til du vurderer at i andre kvartal 2022-2023 var flips 5,7 prosent av alt boligsalg. Og i tredje kvartal 2022-2023 var flips 5,5 prosent av alt boligsalg.
Dette betyr at hjemmeflagraten er nede, og ifølge rapporten er denne trenden jevn over mer enn 90 prosent av lokale markeder (148 av 159 storbyområder).
De største kvartalsfallene var i følgende metroområder:
- Killen, Texas (-44,5 prosent)
- Savannah, Ga. (-43 prosent)
- York, Penn. (-42 prosent)
- Greeley, Colo. (-41,5 prosent)
- Springfield, Mass. (-39,8 prosent)
Andre byer med kvartalsvise nedgang, fra 39,1 til 37 prosent, inkluderer Raleigh, N.C .; Atlanta; Kansas City, Mo .; San Diego; og Rochester, N.Y.
Imidlertid så noen områder faktisk en økning i hjemmet. De største økningene var innen følgende områder:
- Davenport, Iowa (+18,5 prosent)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 prosent)
- Scranton, Penn. (+12,2 prosent)
- Amarillo, Texas (+10,9 prosent)
- Kalamazoo, Mich. (+7,7 prosent)
House Flipping Returns Are On The Rise
Mens flipsandelen synker, var fortjenesten faktisk høy, ifølge rapporten. I tredje kvartal 2022-2023 solgte flippede boliger for et bruttofortjeneste på $ 73 766, sammenlignet med $ 69 000 i andre kvartal 2022-2023, og $ 61 800 i tredje kvartal 2022-2023. Dette er den høyeste investeringsavkastningen siden første kvartal 2022-2023, som fikk en avkastning på 48 prosent.
Disse fortjenestemarginene var konsistente på tvers av 104 av de 159 analyserte metroområdene. De største resultatmarginene var innen følgende områder:
- Brownsville, Texas (182,9 prosent)
- Austin, Texas (176,4 prosent)
- Waco, Texas (157,4 prosent)
- Springfield, Mo. (145,3 prosent)
- Savannah, Ga. (143,6 prosent)
Andre byer med stor årlig fortjenestemargin øker fra 74 til 54 prosent - inkluderer Raleigh, N.C .; Føniks; Kansas City, Mo .; og Las Vegas.
Noen områder opplevde imidlertid nedgang i investeringsavkastningen. De største tilbakegangene var i følgende områder:
- Corpus Christi, Texas (77 prosent)
- Hilton Head, S.C. (72,9 prosent)
- Boulder, Colo. (69,1 prosent)
- Wilmington, N.C. (58,9 prosent)
- South Bend, Ind. (54,1 prosent)
Gjennomsnittlig tid til å vende øker
Rapporten avslører også at det tar lengre tid å snu hus under pandemien. I tredje kvartal 2022-2023 var gjennomsnittlig tid for å fullføre transaksjoner 192 dager. I andre kvartal 2022-2023 var gjennomsnittstiden 184 dager, og i tredje kvartal 2022-2023 var det bare 184 dager.
Faktisk var gjennomsnittet for tredje kvartal 2022-2023 på 192 dager den lengste gjennomsnittstiden på 17 år (siden tredje kvartal 2003).
Hvorfor du bør komme med i spillet
Så, er dette et godt tidspunkt å dyppe tærne i det husvende markedet? Henry Angeli III, eier av Henry Buys Homes i Jacksonville, Fla., Mener at det er en flott tid å snu hus. "Det er rekordlave varelager på grunn av økt etterspørsel som et resultat av reduserte boliglånsrenter," sier han. "Alle prøver å tjene på disse lavere prisene som et resultat av økt kjøpekraft - spesielt i mitt marked i Jacksonville."
Hans entusiasme deles av Luke Smith, grunnleggeren av We Buy Property In Kentucky, som mener at det nå er en bedre tid enn noensinne å komme inn i virksomheten. Smith peker også på lave lagernivåer, noe som resulterer i høy etterspørsel. "Materialer for å fullføre en renovering er dyrere, ettersom prisene har steget fra mangler i forsyningskjeden på grunn av pandemien, men eiendomsverdiene setter pris på raskt," forklarer Smith. "Den sterke etterspørselen har ført til at eiendomsverdiene handles i et rekordtempo og høyere prispoeng, noe som er bra for husflipping."
Smith advarer mot for mye betaling for å komme inn i huset for bla. "Men ellers, hvis du enkelt kan administrere et prosjekt, kan du komme fremover."
Hvorfor du ikke bør komme med i spillet
Det er ikke alle som er så optimistiske med hensyn til suksessen til nybegynnere i husflip-virksomheten. "Det er" rekordoverskudd "akkurat nå fordi markedet for boliger har eksplodert på grunn av COVID-19, og har vokst eksponentielt forbi der markedet var da dagens hus først ble kjøpt," sier Ryan Serhant, en eiendomsmegler og costar. på Bravo's Million Dollar Listing New York. "Men deltaet varer ikke," advarer han. “I husflip-virksomheten tjener du penger når du kjøpe; ikke komme inn i virksomheten i dag basert på hvor husene er selger på-det er bakover. ”
Jonathan Faccone, administrerende medlem og grunnlegger av Halo HomeBuyers i Bridgewater, N.J., uttrykker også forsiktighet når det gjelder nykommere. "Selv om det samlede eiendomsmarkedet er bra akkurat nå og fortjenestemarginene er større enn de har vært, vil jeg ikke anbefale folk å komme inn i denne virksomheten akkurat nå." Og han gir tre grunner til at:
1. Det er ekstremt vanskelig å finne gode avtaler for nye investorer.
"Markedet er allerede mettet med mange erfarne investorer som ser etter avtaler med riktig fortjenestemargin i dem." Faccone sier at det er utrolig vanskelig for helt nye investorer å konkurrere med mindre de er villige til å betale mer for samme hus. "Hvis du må betale for mye for å komme inn i et prosjekt, vil du ta større risiko for å tape penger når alt er sagt og gjort."
2. Pandemien gjør det vanskeligere å renovere eiendommer.
For å tjene penger sier Faccone at målet alltid er å være inn og ut av prosjektet på kortest mulig tid. "Dette vil sikre at du maksimerer profittpotensialet ditt mens du lindrer andre risikoer, som for mye forbruk på renovering eller ikke oppnår den forventede salgsprisen." Men siden townships opererer i et sakte tempo (og ofte med redusert bemanning), sier han at inspeksjoner, byggetillatelser osv. Tar lengre tid å fullføre. "Dette er et problem fordi når prosjekttiden øker, vil bæreutgif.webptene øke, noe som vil redusere fortjenesten." Han sier det som er enda farligere er at markedet kan skifte - og hvis det skjer mens du gjennomfører et prosjekt, kan det være katastrofalt.
3. Det har blitt vanskeligere å analysere en god del på grunn av pandemien.
"Nøkkelen til å vende hus vellykket er å kjøpe til riktig pris, noe som krever en korrekt vurdering av et hjem for å bestemme hva det kan selge for." I et perfekt miljø sier Faccone at det er vanskelig å evaluere hjemmets ARV (etter reparasjonsverdi), men sier at COVID-19 får prisene til å justere seg raskt. "Det blir vanskelig å forutsi nøyaktig hva ARV vil være når du er klar til å markedsføre boligen, og det blir mer et gjetningsspill enn en beregnet investeringsbeslutning." Han anbefaler å vente til markedet stabiliserer seg før du hopper inn.