Innebygde akvarier: bekvemmeligheter som raskt blir øye.
Av alle feilgitte hjemmeforbedringer som Daniel Fries har observert i sine 30 år som hjemmevurderer, ligger akvarier på toppen av listen over 2012 tapsledere-forbedringer som ga liten eller ingen avkastning på investeringen.
"Det er ikke en forsvarlig investering," deadpans Fries, som er basert i Atlanta, GA. Tankens glasståker, mens dystre filtre avgir en lukt av råtnende tang. Enda verre - ja, det blir verre - noen eiere bruker fisk akvarier på nytt som reptilboliger. Og få ting sender en potensiell boligkjøper på flukt raskere enn synet av en okseslange i spisestuen.
Akvarier topper listen vår over "forbedringer" med dårlig avkastning, men hvert prosjekt på listen har minst en ting til felles: en dyp uoverensstemmelse mellom en huseiers intensjon og nabolagets standarder.
Lokal kultur, preferanser og markedsforhold tilsier avkastning på forbedringer. Sink pengene dine inn i fasiliteter som ikke gjenspeiler normen for ditt nærmeste område, og du vil ikke engang få 5% premie over nærliggende hjem, uavhengig av hva du brukte, sier Kevin Cross, eier av Anchorage, AK-basert real eiendomsmegler Cross & Associates.
Eksempel: Benkeplater i granitt undergraver faktisk markedsverdien i Alaska. Ekstreme temperaturendringer tvinger konstant sedimentering og tilbakestilling av hjemmefundament, noe som resulterer i vridning og sprekkdannelse på faste steinflater. Laminat gir akkurat nok til å gjøre det til det valgte materialet.
"Forstå at alle som leter etter et hus kommer til å stå foran din med mobiltelefonen og se på alle de estimerte verdiene til husene rundt deg," fortsetter han. “Når en kjøper ser på et hus, leter de ikke etter grunner til å kjøpe et hus. De ser etter grunner til ikke å kjøpe din. Jobben din er å fjerne så mange av disse grunnene ‘ikke å kjøpe’. Hvis det er priset riktig, rent, iscenesatt og ser innbydende ut, vil et eldre hus selge raskere enn et nytt hus, selv med overlegne fasiliteter. "
Kjøpere henter prisavvik med en gang og er ikke villige til å betale for villfarne forbedringer … som resten av varene på listen over de beste ikke gjør det.
Tapsleder nr. 2: Innebygd elektronikk
Skryterettighetene varer bare noen få måneder når det gjelder de nyeste TV-ene og lydsystemene. Når neste gizmo lander på markedet, sverter dagens skinnende leketøy raskt. Verdien som tilføres ved splurging for toppmoderne frittstående elektronikk kan være diskutabel, men i det minste kan du enkelt ta utstyret med deg. Innebygde dominerer ofte hele rommet, og etterklangene deres kan også ødelegge bruken av tilstøtende rom.
Eieren av et hus på 3 millioner dollar skrøt av Fries at hans innebygde lydsystem kostet $ 650 000 dollar. Det var overkill selv for et herskapshus. "Han kunne ha brukt 50 000 dollar på mediarommet og fått like mye verdi av det," sier Fries. "Du må vurdere elektronikk som personlig eiendom, selv om de er innebygd."
Tapsleder nr. 3: eliminering av et tredje eller fjerde soverom.
Visst, et walk-in closet og utvidet master bath ville være et salgsargument, men bare hvis den plassen ikke er kapret fra et tredje eller fjerde soverom. Hvis nabolagsnormen er tre soverom, har et hus med to soverom en alvorlig ulempe. Antall soverom skal være i balanse med felles boareal. Et hus med for mange eller for få soverom har en skjev planløsning som ikke vil være nyttig for mange kjøpere. Vil du fremdeles ha det mesterskapet? Du kan kanskje rettferdiggjøre det hvis du bruker den andre hovedregelen for retur (Fortsett å lese).
Tapsleder nr. 4: Forbedring av kjelleren.
Forbedringer under klasse betaler aldri tilbake så mye som plass som er renovert eller lagt til over karakter. Sammenlign nøye kostnadene ved å renovere loftet, legge til en sovende eller til og med heve taket til en eksklusiv kjellerombygging. Dette gjelder spesielt for mellomstore hus. Avanserte hus kan godt være i stand til å beholde verdien av en ferdig kjeller, men bare hvis alle de ovennevnte plassene er beboelige.
Tapsleder nr. 5: Ekspansivt utendørs boareal ute av synkronisering med klimaet.
Utekjøkken med mandlige griller og vedbenker kan brukes ti måneder i året i Sør, så disse prosjektene beholder verdien, sier Fries. Ikke så mye i Nord, hvor en peis er en koseligere investering. Cross rapporterer at vannfunksjoner ikke selger hus i Alaska, med tanke på at de er under fire meter snø i halve året. Spesielt hvis du flytter til, må du slå deg fast i den lokale livsstilen før du lager en solsal, veranda, forseggjort dekk eller utekjøkken.
Hver av disse gruene er forankret i den store misforståelsen av forbedring av hjemmet: hvis du bygger det, vil de betale. Fries forklarer at takstmannens retningslinjer vil tvinge en utfordring fra långiveren hvis forbedringer øker markedsverdien på huset mer enn 10% fra verdien uten forbedringen. Når du utvider budsjettet for prosjektet, må du holde totalfanen ikke mer enn 10% av den nåværende verdien av huset ditt. Bruk mer bare hvis du teller tilbakebetalingen når det gjelder personlig glede.
Bruk som referanse Ombygging tidsskriftets årlige Cost vs. Value Report. De regionale breakouts kartlegger kostnadene for ombygging, retur og forskjell. Gjennomsnittene er nyttige for estimater og kan hjelpe deg med å sette forventninger fra starten.
Det kan være en balansegang å polere til perfekt avkastning, spesielt hvis du forventer å selge huset snart. Vurder å legge inn en forbedret kontaktpunkt med moderat pris som kan gjøre rommet minneverdig. For eksempel kan bare ett innebygd spesialutstyr på kjøkkenet være et salgsargument. Apparatet kan være en varmeskuff, eller en vinkjøler, eller en komfyr med fem brennere med stekeovn i stedet for standard komfyr med fire brennere. Selv da, beregne tilbakebetalingen i form av kortere salgstid, ikke i form av dollaravkastning.
Det er en motgif.webpt mot feilaktige forbedringer. Takstmenn kaller det 'kostnadene å kurere', og det er det andre hovedregel for retur. Hvor mye vil det koste å rive ut det fornærmende bekvemmeligheten og få den delen av huset til å se ut, vel, normal?
Kostnaden for å kurere et forlatt akvarium er bare rundt $ 1000. Kostnaden for å tilbakestille et garderobeskap til et soverom kan være så lite som $ 500. Men kostnadene for å rive ut et algetette, smuldrende basseng kan løpe ti ganger så mye. Når du er i tvil, få to estimater: det ene for å sette i forbedringen, det andre for å ta det ut.
Hvis du må ha det, budsjetter du tid og penger til 'kur', og sørg for at du klemmer hvert øyeblikks lykke fra den funksjonen i mellomtiden.