Det er ikke noe mysterium å være en totalentreprenør, selv om det kreves noen ferdigheter med mennesker, økonomi og generelt god fornuft. For noen som aldri har gjort det, er det nødvendig med vilje til å stille spørsmål, hvorav noen kan virke elementære eller til og med dumme. Og en evne til å løse problemer er absolutt nyttig. Jeg vil ikke anbefale at en nybegynner opptrer som sin egen entreprenør hvis jobben er stor, si et nytt hus eller et stort tillegg - men en ombygging av moderat størrelse kan være ganske håndterbar.
Likevel ber det fremdeles det virkelige spørsmålet: Det er det ikke Kan jeg gjøre det?
Det er Skal jeg gjøre det?
Fordeler og ulemper
Det beste argumentet for å prøve å være din egen entreprenør er utbetalingen. Entreprenører er tross alt i virksomhet for å tjene penger, så det er helt rimelig å legge til 20 eller 30 prosent av material- og arbeidskostnadene.
Hvis du er din egen GC, trenger du ikke betale noen prosentandelen.
På den annen side er det argumenter mot å være din egen entreprenør. Hvis du for eksempel ikke er fornøyd med det ferdige produktet, kan du ikke klage til GC-en din om at jobben ikke er god nok og nekte å foreta den siste betalingen. Du vil snakke med deg selv fordi du er hovedentreprenøren.
Det kan være den største enkeltårsaken til ikke å være din egen GC. Hvis du ansetter noen til å gjøre jobben for deg og noe går galt, vil det sannsynligvis ikke være problemet ditt fordi GC-er får betalt for å løse problemer og få jobben gjort. Når du ansetter en totalentreprenør, betaler du for hans erfaring, kompetanse, evne til å forutse problemer, og mer enn noe for hans vilje til å påta seg det endelige ansvaret for hele jobben. Og han får tillatelsene, gjør planleggingen og håndterer tvister mellom underleverandører og leverandører.
Så hvis du velger å gjøre GC-jobben, får du søvnløse netter. Hvis det skulle oppstå store problemer, vil du ikke ha det samme enkle anlegget å ringe advokaten din og si til ham: "Saksøk den jævla GC, det er hans feil." Å opptre som din egen entreprenør betyr ikke å spenne på et verktøybelte og svinge en hammer hele dagen.
Å være din egen entreprenør kan bety at du øker sjansen for å få akkurat det du vil. GC-er tjener penger ved å utføre hver jobb enkelt og effektivt, slik at de kan komme videre til den neste. Endringer underveis og variasjoner fra det vanlige som gjør at en jobb varer lenger kan være årsaken til irritasjon og usamarbeid fra en GC. Dermed, hvis du er veldig detaljbevisst og planlegger å se over alles skulder uansett, kan det være fornuftig for deg å være din egen GC.
Ifølge en undersøkelse fra 1996 utført av Forbrukerunionen, brukte omtrent halvparten av leserrespondentene en GC for å overvåke renoveringene sine. Graden av sat-isfaction var omtrent den samme for de som gjorde det og de som ikke gjorde det. Kanskje den gjennomsnittlige Consumer Reports-leseren er mer forsiktig og kunnskapsrik enn den gjennomsnittlige personen … men kanskje du også er det.
La oss nå snakke om nøkkelelementene i jobben.
Ansette underleverandører
Dette vil være ditt ansvar, og det er avgjørende, siden dette er damene og herrene som faktisk vil gjøre om huset ditt for deg. De er snekkere, rørleggere, elektrikere og andre håndverkere som oversetter planene til boarealene dine. Som med enhver leder er nøkkelferdigheten å finne riktig personell.
Den viktigste spilleren vil trolig være snekkeren din. Han er personen som skal forme strukturen som definerer rommene. Han bygger rammeverket som vil være matrisen for elektriske ledninger, rør, ventiler, telefonledninger og isolasjon. Han kommer tilbake etter alt det som er grovet inn og dekker det med ferdige overflater. Tømreren er den viktigste spilleren og bør ansettes først.
Tømreren vil være din primære undergruppe, så be ham om hjelp til å finne en elektriker, rørlegger eller murer. Og ikke bekymre deg for mye om cronyism her. De fleste tømrere kan stole på å anbefale folk de liker å jobbe med, men få vil anbefale undervisere som ikke kjenner jobbene sine. De vet hvilke gutta som ødelegger timeplanen og som gjør slurvete arbeid og gjør problemer for alle andre. De vil ikke ha hodepine mer enn deg.
For å finne snekkere eller underleverandører, spør venner og naboer. De gule sidene er også en god kilde. Et annet alternativ er å besøke jobbsteder i nærliggende boligområder. Gå rett inn og be om hodetømmeren, rørleggerentreprenøren eller elektrikeren. Sjansen er stor for at du kommer bort med et visittkort, et telefonnummer eller muligens en avtale. Du kan til og med få et estimat på jobben din hvis du har planene med deg og sjefen har en time å drepe.
En annen god kilde til subs er forsyningshus. Spør på rørlegger-, elektro- eller flisebutikker som håndterer bransjen. Du burde få et par navn. Be andre abonnenter om navnene på handelsmennene de respekterer og som de har jobbet med.
Sjekk referansene til hver under (kunder, leverandører, banker og andre). Få flere undergrupper for å estimere de store jobbene og minst to for de små (å erstatte et eksisterende bad med en ombygging er en liten jobb, rørleggerarbeid to nye bad, et vaskerom og et boblebad i et stort tillegg er en stor en). Gjør hjemmearbeidet med menneskene du ansetter før du ansetter dem.
Når det gjelder å håndtere subs, må du huske at de fleste av dem byr på mange jobber, og noen tar på seg praktisk talt alle de blir tilbudt. Den dårlige nyheten er at du, som en engangskunde, kan få et sted nederst på prioritetslisten, godt under GC-ene som kommer til å bygge mange hus i fremtiden, og derfor kan fortsette kunder for subs tjenester.
Du må stålsøke deg selv for frustrasjonene og planleggingsproblemene, men på den annen side tar du ikke verden helt alene. Dine abonnenter vil også være nøkkelallierte for å få jobben gjort. De er der ikke bare for å få huset ditt bygget, men for å hjelpe deg med å gjøre det. Du kan bli overrasket over å finne stoltheten som mange enkeltoperatører i byggebransjen tar i sitt arbeid. Prøv å bruke den stoltheten og ånden til din fordel. God planlegging fra din side og konstant kommunikasjon med de forskjellige delene er begge viktige.
Mange stater og kommuner krever at hovedentreprenører er lisensiert og forsvarlig forsikret før de lovlig kan henge ut en helvetesild som identifiserer seg selv som GC. Imidlertid eksisterer det ikke slike krav til at huseieren opptrer som sin egen GC. Hvis du etter at du har gjort det selv liker det så godt at du vil gjøre det igjen for noen andre, så kan du finne ut hva kravene er.
Forsikring
Når du opptrer som din egen GC, trenger du en byggherre- eller brannpolicy. I de fleste stater har prisene en tendens til å variere bare litt fra selskap til selskap fordi de vanligvis er nøye regulert, men sjekk med forsikringsagenten som håndterer huseierens policy for å bestemme papirarbeidet og kostnaden. Du vil sørge for at forsikringen blir effektiv i det øyeblikket byggematerialene ankommer eller den første arbeidstakeren setter foten på stedet, avhengig av hva som er tidligere. Hvis du har et konstruksjonslån, vil banken sannsynligvis insistere på at du har et gyldig forsikringspermisjon tilgjengelig når du stenger lånet. Når arbeidet er ferdig, kan du deretter endre policyen igjen til vanlig huseiers dekning.
Å ta avgjørelsen
Ikke ta beslutningen om å være din egen hovedentreprenør lett. Ikke la muligheten for å spare en betydelig sum penger gjøre deg blind for potensialet for komplikasjoner og konflikter. Du vil kanskje finne stor tilfredshet med å ha blitt eldre hele prosessen selv, men du bør også være trygg på at du har tid, mellommenneskelige ferdigheter, organisasjonsevner og rett og slett ønske om å holde kurset, selv når det går litt grovt. Og det vil-ingen byggeprosjekt er uten sine oppturer og nedturer, dets tilbakeslag og frustrasjoner. For mange mennesker er markeringen som en GC legger til de faktiske konstruksjonskostnadene en grei pris å betale for å manke prosessen. Det er et potensial for besparelser, men det må også være en investering på din side av tid og engasjement. Du må koordinere aktivitetene til abonnementene, etablere tidsplaner, betale regninger og utføre en rekke andre funksjoner. Men det er en annen rolle du også må påta deg.
Som GC er du personen med "buck-stops-here" -skiltet på skrivebordet sitt. Avgjørelsene, store og små, er dine å ta. Det vil være fagpersoner som kan hjelpe deg med å svare på spørsmål og råd, men til slutt er din autoritetstemme.
Så spør deg selv om du har:
- Tiden.
Nei, det er ikke en heltidsjobb. Du trenger sannsynligvis ikke å bruke mer enn to timer om dagen under bygging. Likevel må du være på vakt for overraskelser og nødsituasjoner. Er arbeidsplassen nær nok til hjemmet ditt, og er timeplanen din fleksibel nok til at du kan ta turen til arbeidsstedet i arbeidstiden? Hva med lunsjtidene? Er du tilgjengelig via telefon mesteparten av tiden? - Forpliktelsen.
Ikke ta på deg jobben som totalentreprenør på et innfall. Du vil sannsynligvis ikke kunne levere det til noen andre halvveis uten å koste deg selv de fleste pengene (eller mer) du håpet å spare. - Personligheten.
OK, la oss virkelig snakke. Du må være leder. Det betyr at du til tider må være tøff med abonnentene dine. Likevel kan du ikke forstyrre arbeidet deres. Det er en fin linje. Har du nok tålmodighet, kritisk avstand og kunnskap til at du begge kan la proffene gjøre jobben de vet hvordan de skal gjøre bedre enn du ennå vet instinktivt når du skal gå inn?