Med en overflod av urolige eiendommer på markedet nå, er folk ivrige etter å gjøre avtaler. Men det er lite rom for feil. Du må være smart med husene du kjøper og reparasjonene du gjør. Du må også være forberedt på å holde eiendommen din på lang sikt, ellers kan du avvikle et hus du ikke kan selge og et pantelån du ikke har råd til. Men hvis du skal prøve å snu hus, er det noen ting du må vite.
Finne riktig hus
Eiendomsinvestorer lever og dør etter tallene. Du må bli forelsket i avtalen, ikke huset. Og gode tilbud kommer ikke til å hoppe ut på deg. Erfarne investorer bruker tid hver dag på å lete etter ubehagelige eiendommer og har et nettverk av mennesker som speider tilbud for dem.
Noen investorer gjør et poeng av å ta en annen vei hjem fra jobb for å lete etter mulige avtaler. Andre, som Sid Davis, en eiendomsinvestor og forfatteren av Hjem makeovers som selger: raske og enkle måter å få høyest mulig pris, anbefaler å plukke ut et bestemt nabolag og kjøre gjennom det regelmessig. "Se etter det beste tilbudet i det beste nabolaget," sier Davis. “Selv i de beste områdene er det alltid folk som trenger å selge raskt. Velg et målområde du ønsker, og finn opp flygeblad som sier: 'Jeg kan lukke om en uke' eller 'Kontanter foran.' Det er mange mennesker i trøbbel. ”
Look for er et hus som er priset langt under markedsverdien, sier eksperter. Det er den eneste måten å tjene penger i dagens marked.
Finn finansiering
Selv når pantelånet var løst, var bankfolk tøffere overfor investorer enn for eierne, og krever mer penger ned og krever høyere renter og gebyrer. I dag er långivere strammere enn noen gang når det gjelder å låne ut penger til eiendomsinvesteringer.
For rehabbers som eier et hjem, kan det være lettere å få en egenkapitalgrense og bruke pengene til den nødvendige forskuddsbetalingen. Men forstå hva du gjør: Du setter ditt eget hjem i fare hvis du ikke kan selge eiendommen og havne på betalingen.
Tenker langsiktig
Mange profesjonelle eiendomsinvestorer ser på flipping som en kortsiktig tilnærming til virksomheten. Nesten den eneste fordelen, sier Jones-Cox, er en rask fortjeneste, men kapitalgevinstskatten spiser en stor del av det - og de nåværende markedsforholdene bidrar ikke til et raskt salg. I tillegg er rehabiliteringsprosjekter beryktet for å ta lengre tid og koste mer penger enn forventet. Det er langt bedre å holde huset og nyte de langsiktige fordelene.
Davis, som har snudd syv hus på ett år, er enig og sa: “Jeg tjente $ 10.000 til $ 12.000 per hus og syntes jeg var ganske varme ting. Det var det dummeste jeg noen gang har gjort. Hvis jeg hadde holdt dem som utleie, hadde jeg nå 1,5 millioner dollar i egenkapital. "
Kanskje den smarteste måten å nærme seg flipping akkurat nå, spesielt for den nye investoren, er å kjøpe et hus som eierboer, bo i det i to eller tre år mens du ordner det, og deretter selge det med fortjeneste. Du vil få en bedre rente på finansieringen, eliminere de større forskuddsbetalingene som kreves av investorene og den kraftige kapitalgevinstskatten som flippers betaler på husene de kjøper og selger raskt, og gir huset tid til å sette pris på. "Det er en ganske spektakulær strategi å tjene $ 50.000 eller $ 100.000 og ikke betale skatt på det," sier Vena Jones-Cox, en Cincinnati-basert eiendomsinvestor og tidligere president for National Real Estate Investors Association.
Gjør de rette renoveringene
Når du har funnet huset, må du lage et renoverings- og reparasjonsbudsjett. Det første trinnet er å etablere en omtrentlig salgspris. Dette oppnås ved å kjøre en komparativ markedsanalyse av hus som ligner på det du selger på plassering, alder, kvadratmeter, antall soverom og bad, alder og funksjoner. Se på prisene på husene som selger - i tillegg til de som har sittet i flere måneder, anbefaler Dean Graziosi, en Tempe, AZ-basert eiendomsinvestor og forfatteren av Eiendomsmillionæren. Det vil gi deg en god ide om hva du skal inkludere i rehabiliteringen din.
Trekk deretter hvor mye du har betalt for huset, de andre utgif.webptene dine (for eksempel en eiendomsmeglerprovisjon) og fortjenesten du vil tjene. "Det vil fortelle deg hvor mye du kan bruke," sier han. Reparasjonsreglene for rehabilitering er ganske like de som anbefales til boligkjøpere som gjør sitt eget hus klar til å selge: Første inntrykk er kritiske, så vær nøye med hagen, utsiden av huset og inngangspartiet; kjøkken og mesterbad selger huset; ikke pålegge kjøperne din dekorasjonsstil; og hold farger i en nøytral palett slik at kjøpere kan lage dem til sine egne.
Den største feilen Jones-Cox ser investorer gjøre i rehabiliteringene sine, er å bruke penger på oppgraderinger som ikke gir merverdi og som ikke passer for nabolaget. "De kommer inn i disse eiendommene, blir forelsket i dem, og synes det ville være flott å sette et boblebad på badet til et $ 125 000 hus," sier hun. "De er ikke rimelige med hensyn til hva som skal gjøres, går langt over bord og får aldri tilbake investeringen."
Diane Saatchi, senior visepresident for Corcoran Group, som er basert i East Hampton, NY, ser det samme i rehabilitering av flere millioner dollar. "Noen ganger bruker folk for mye på måter som ikke er så viktige," sier Saatchi. “Noen vil legge inn en kostbar generator og ikke ha nok skapplass eller lagringsplass for størrelsen på huset. Eller de vil gjøre noe som ikke passer til et nabolag. Hvis det er et nabolag der alle husene har garasjer, og du gjør garasjen til et treningsrom, er det dumt.
Hvis du tenker som en vellykket eiendomsinvestor og vurderer å bla eller rehabbing som en langsiktig investering, er det mer sannsynlig at du lykkes.
Det er dusinvis av måter å finne en ombyggingsjobb gjort for videresalg. Øverst på listen er:
- Ikke gjør leksene dine. Det er så mange hus på markedet i dag, konkurransen om kjøpere er hard. Sjekk ut konkurransen før du begynner å slå ut vegger. Den enkleste måten å gjøre det på er å besøke åpne hus i samme prisklasse.
- Går overbord. Du vil at huset ditt skal skille seg ut, men ikke som en sår tommel. Gjør din litt bedre enn konkurrentene, men oppretthold konsistensen med nabolaget.
- Ignorer hagen. Noen rehabbers bruker all sin tid på interiøret og glemmer det ytre. Plenen må være i best mulig form.
- Skjæring av hjørner. Det er stor forskjell mellom å gjøre ting så billig som mulig og å blinde øye for store problemer for å spare penger. Ikke bare rengjør og mal når noe skal repareres eller byttes ut.
- Ansette ikke-lisensierte entreprenører. Problemer med den strukturelle integriteten til huset eller dets viktigste systemer - oppvarming og kjøling, rørleggerarbeid og elektrisitet - må repareres av autoriserte, forsikrede fagpersoner.
- Prøver å gjøre det hele selv. Hvis du ikke har gjort noen av de vanskeligere oppussingsjobbene du har stilt opp for huset ditt - for eksempel elektro- eller rørleggerarbeid - er det sannsynligvis ikke på tide å prøve det. Du blir frustrert og kanskje til og med skadet. Ansett en profesjonell og sørg for at du fordeler kostnadene i reparasjonsbudsjettet.
- Undervurderer tidsrammen. Du bør sannsynligvis legge ut tidstildelingen for å fullføre jobben - spesielt hvis du ikke kan betale en ekstra måned eller to på pantet. Hvis du har to pantelån, er det viktig å etablere en realistisk tidslinje.