Det er ikke et blunk, men Federal Housing Agency's 203k-program gjør det mulig for huseiere å finansiere forbedringer av hjemmet som en del av deres FHA-forsikrede kjøp eller refinansieringslån.
Hvor mye? Det kommer an på. Hvordan virker det? Det kommer an på.
Yup … det er et regjeringsprogram. Men selv med rekordlave boliglånsrenter har FHA, som garanterer eierlån som er gitt av private långivere, blitt et prioritetslån for risikovillige långivere. Det alene gjør 203k-programmet verdt å sjekke ut.
Nøkkelfaktorene du må jage ned inkluderer:
- Din nye bestevenn er 203 000 inspektøren. Fordi renoveringsmidlene er pakket inn i det totale lånet (ikke utstedt separat), må en FHA-godkjent inspektør undersøke huset og det foreslåtte prosjektet for å sikre at det hele støtter den totale verdien av lånet. Disse inspektørene er vanligvis hjemmeinspektører med FHA-superkrefter, så det å jobbe med dem er en ekstrem versjon av å jobbe med den gjennomsnittlige boliginspektøren.
- Hvordan prosessen fungerer endres hele tiden. Som sivil kan du umulig følge med i alle nyanser av foreslåtte, adopterte, kansellerte og gjeninnførte endringer. Den dårlige nyheten er at långivere ikke kan følge med på det heller. Nøkkelen, sier 203 000-konsulent Randy Navarro (fra The Complete Inspection Company i forstaden Seattle) er å velge en låneansvarlig som regelmessig håndterer 203 000 lån. Ikke gå bare for en utlåner som håndterer disse lånene - det er kanskje ikke en eneste erfaren låneansvarlig i hele bygningen. Grill potensielle låneansvarlige på nøyaktig hvor mange 203 000 lån de håndterer årlig og snakk med 203 000 inspektører de jobber med. En humrende låneansvarlig kan håpløst floke en allerede kompleks prosess. "Ikke vær marsvin for en låneansvarlig," sier Navarro.
- Eiendomsmeglere er ikke en pålitelig kilde til informasjon om 203 000 lån. De har enda mindre insentiv til å holde seg oppdatert på kompliserte regler. Og viktigst av alt, eiendomsmeglere har ikke noe å si i låneprosessen.
- Hvor mye du kan låne varierer etter region, men en god tommelfingerregel er at den totale verdien av lånet ikke kan overstige FHAs maksimale lån for din region. Det betyr at for å få økonomien til å fungere, må du kjøpe lavt og vesentlig forbedre markedsverdien på huset med moderate, markedsmessige forbedringer. Bingo! Det er hele poenget med programmet.
Entreprenøren får ikke midler på forhånd. Långiveren vil bare frigjøre midlene når arbeidet er fullført og godkjent. Det er dårlige nyheter for entreprenører med kontantstrømsproblemer, men det er gode nyheter for kompetente entreprenører som liker garantien om at pengene venter på dem etter godt utført jobb. (Huseiere har vært kjent for å gå tom for penger og ikke fortelle entreprenørene sine.)
Lånesøknaden din vil være på sporet hvis du husker at 203k er et blandet lån, noe som betyr at renoveringsprosjektet ditt er underlagt mye mer tilsyn fra utlåner enn en normal utbetalingsrefinansiering eller boligforbedringslån. "Du kan ikke gjøre hva du vil med pengene," bemerker Navarro. “Hvis du er opprører og lar onkel Billy gjøre taket i stedet for en kvalifisert entreprenør, vil du være i trøbbel. Men hvis du er villig til å overholde reglene, vil det gå bra. ”
For mer om finansiering, bør du vurdere:
Hvordan: (Virkelig) Vinn en budkrig
Sett en takstmann på ombyggingsteamet ditt
Ta høye karakterer for forbedringer under trinn