Jean Nayar er en lisensiert eiendomsmegler med Bond New York og forfatter av flere bøker om dekorering og design, inkludert The Happy Home Project (Filipacchi Publishing, 2013).
Med nesten en tredjedel av boligsalget i dette landet som består av eiendommer i et eller annet stadium av foreclosure forrige kvartal, er det å kjøpe et utelukket hjem en fin måte å få en fantastisk avtale på et hus. Men utelukkede boliger som har blitt forlatt eller forsømt i flere måneder - og til og med år - kommer ofte med skjulte kostnader som kan gjøre dette kjøpet til en pengegrop. Her tilbyr en gruppe eksperter de beste tipsene om hvordan du kan gjøre hvis du er på utkikk etter et utelukket hjem.
1. Invester i boliginspeksjon.
"For rundt $ 300 - $ 400 dollar kan en boliginspektør gi en fullstendig rapport om strukturen, de mekaniske og hovedkomponentene i huset og eiendommen," sier Greg Herb, en lisensiert eiendomsmegler og eier av Herb Real Estate i Boyertown, Pennsylvania. Charles Gif.webpford, en lisensiert boliginspektør og eier av Amerispec i Jacksonville, Florida, er enig i det og la til at et husinspeksjon av en behørig godkjent boliginspektør vil gi deg “et bedre bilde av hva du kjøper og gi deg rammene for å prioritere reparasjoner - eller å gå bort hvis det er for mye å håndtere. ”
2. Søk etter informasjon om husets historie.
Mange stater krever at selgere av fast eiendom fyller ut en erklæring fra selgerens eiendom (SPDS) som en del av en transaksjon. "SPDS avslører vanligvis kjente materielle feil relatert til eiendommen og gir kjøperen et historisk perspektiv på huset, dets vedlikehold, samt eventuelle reparasjoner eller tillegg utført under tidligere eierforhold," sier Herb. Ofte har disse uttalelsene imidlertid visse unntak, for eksempel når et hjem blir overført mellom en mann og kone eller mellom søsken. En annen vanlig utelukkelse er når en tredjepartsselger, for eksempel en bank eller utlånes institusjon, eier eiendommen som et resultat av en foreclosure. "Når du kjøper en foreclosure-eiendom fra en bank som aldri har vært i hjemmet, mister du det historiske perspektivet som kjøper," sier Herb, som legger til at en boliginspeksjon kan hjelpe deg med å lære om endringer som kan ha skjedd i løpet av eiendommen.
3. Avvintre hjemmet.
Ifølge Gif.webpford, som også er medlem av American Society of Home Inspectors (ASHI), hvis du planlegger å kjøpe et hjem som har vært ledig i flere måneder, “er det første du bør spørre:” Er verktøyene slått på? "" I utelukkede hjem i mange deler av landet, "vannet er av, feller er fylt med miljøvennlig frostvæske, og vannledninger kan bli satt under trykk med luft eller blåst ut og helt drenert," for å holde rørene frysende og bryter, forklarer Gif.webpford. Før hjemmekontrollen må linjene trykkkontrolleres og aktiveres. I følge Gif.webpford kan det hende du trenger en autorisert elektriker for å utføre en sikkerhetskontroll av eiendommens strøm før strømmen blir gjenopprettet. "Hver kommune har sine egne regler," sier han, "og kjøpere utenfor byen kan bli pålagt å betale et gebyr for å slå på strøm, og ting kan bli komplisert hvis det er tre eller fire verktøy å ringe før du kan få alt opererer. En god eiendomsmegler skal kunne gi deg henvisninger. ”
4. Se etter rørleggerproblemer.
De mest katastrofale problemene i forlatte eller utelukkede hjem er ofte forårsaket av ødelagte rørledninger eller lekkasjer. "Noen ganger når du graver under overflaten av en lekk toalettbolle som er blitt reparert med skit, vil du oppdage at du ikke bare må skifte blybøyen, men også hele gulv, gulvbjelker og gips som er råtnet eller inneholder mugg," sier Matthew Barnett, en lisensiert boliginspektør og eier av Brooklyn, New York-baserte Accurate Building Inspectors. Et ASHI-medlem, sier Barnett, å kontrollere et muggproblem kan koste alt fra et par hundre dollar til $ 20 000 - $ 30 000 eller mer for å reparere og erstatte hele gulv og vegger laget av gips eller gips.
5. Undersøk mekaniske, vannoppvarmende og elektriske systemer.
”I forlatte hus med luftluftsystemer samler det seg smuss og rusk og til og med små dyr i kanalarbeidet,” sier Barnett, “og hvis fuktighet har vært rundt kjeler eller ovner i lange perioder, kan varmevekslerne korrodere og du Jeg må erstatte dem helt. ” Dette kan koste mellom $ 3000- $ 5000, sier han, avhengig av hvilken type system du trenger. "Noen verktøy vil ikke tenne pilotlyset på gassanlegg hvis filtrene er skitne for brannsikkerhet," legger Andrea Johnson til, en lisensiert eiendomsmegler i Portland, Oregon, og grunnlegger og partner i U.S. REO Partners. Dette betyr at du må påta deg rengjøringskostnadene for å teste om de kan brukes.
6. Se etter tegn på utsatt vedlikehold.
“Når eiere rett og slett gir opp og slutter å ta seg av hjemmet sitt, vil det være mange vedlikeholdsproblemer, som behovet for å rengjøre takrennene, fjerne rusk fra taket, kutte ned gjengrodd vegetasjon og tette / tette fliser i dusjer og kar , Sier Gif.webpford, som legger til at det i visse urolige områder ikke er uvanlig å finne at apparater, kondenseringsenheter og takarmaturer er fjernet helt. Ifølge Barnett kan "billige reparasjoner, som å bruke teip eller rørleggerkitt over et lekker rør eller uprofesjonell ledning av en vifte" også føre til dypere problemer, som mugg- eller brannfarer, noe som kan kreve kostbare reparasjoner nedover linjen.
7. Sjekk for fundamentsprekker, tak, lekkasjer og andre utvendige skader.
"Vi har en tendens til å se alt dårlige tak, strukturelle problemer, vannskader og andre reparasjonsartikler med store billetter," sier Gif.webpford. "I tørre klima, som Texas, må grunnvannet til husene vannes, ellers kan de knekke og ødelegge huset," tilføyer Johnson. For et hjem med basseng anbefaler Barnett å kontakte en bassengtjeneste for å være sikker på at underjordiske rør og utstyr ikke er sprukket eller tett. "En vanlig husinspeksjon vil dekke den generelle tilstanden til pumping og filtrering, uteplass, takle steiner og skimmere, men en bassengtjeneste kan prøve å få systemet i gang for å se om det er noen betydelig utstyrsskade," sier han. sier. Hvis det er et problem, kan eieren gi deg kreditt for å få det til å fungere ordentlig igjen.
8. Gjennomfør kloakkomfang.
Spesielt for boliger som er mer enn 20 år gamle, foreslår Johnson å investere i en kloakkinspeksjon. "Linjer kan brytes av trerøtter," sier hun, "eller de er kanskje ikke riktig koblet til offentlige systemer." Linjene kan også være råtnet, tett eller skadet. Et rørleggerfirma kan slange et videokamera gjennom linjen for å bestemme tilstanden.
9. Løs eventuelle panterett.
- Mange kommuner har forskrifter om vedlikehold av eiendommer, sier Herb. "Hvis en bank eier en eiendom, vil den generelt holde en skjæreplan for plen, men hvis den ikke gjør det, kan kommunen plassere pant i eiendommen hvis den må komme inn og vedlikeholde plenen selv," sier han. "Et hvilket som helst antall andre panterett kan ha blitt plassert på eiendommen av ulønnede entreprenører, verktøy, huseierforeninger og lignende," sier Johnson. Før du lukker en eiendom, må du sørge for at alle panterett blir etterforsket grundig av deg og en tittelbetjent og utbedret før eiendommen kan overføres fra den forrige eieren til deg.
10. Tast alle låsene på nytt.
"Mange hus er på et hovednøkkel-system," sier Johson. "Det betyr at utallige meglere, entreprenører, takstmenn og andre mennesker kan ha den nøkkelen." Hvis du kjøper et utelukket hjem, anbefaler hun at du beskytter deg selv og eiendommen din ved å umiddelbart installere nye låser med nye nøkler før du flytter inn.