Hvis du har kontanter til rådighet for å betale for ombyggingsprosjektet ditt, trenger du ikke lese denne delen. De fleste trenger imidlertid å låne penger for å garantere jobben.
Det beste alternativet er vanligvis et pantelån. Det er fordi renten på et boliglån er fradragsberettiget. Det er flere varianter av pantelån som kan gi midler til et renoveringsprosjekt, men hver avhenger av hvor mye egenkapital du har. Egenkapital er nettoverdien av eiendommen din etter at all gjeld mot den er trukket fra bruttoverdien. Tillat meg å oversette.
Anta at du vil låne $ 25.000 for å forbedre ditt $ 100.000 hjem. Hvis den opprinnelige forskuddsbetalingen, for eksempel, var 25 prosent av kjøpesummen, og nedbetalingen din av rektor siden da tilsvarer ytterligere 25 prosent, eier du de resterende 50 prosent, eller halvparten av huset ditt. Det vil bety at du er en utmerket kandidat for det lånet, siden de fleste banker vil låne opptil 75 prosent av verdien av et eksisterende hus.
Det er flere måter du kan trekke på den egenkapitalen. De to prinsippvennene er første pantelån og andre pantelån.
FØRSTE pantelån
For husrenovatoren er forhandlinger om et nytt første pantelån en måte å garantere ombyggingsjobben. Rent praktisk betyr dette at du vil søke banken om et helt nytt pant. Hvis banken godkjenner lånet, vil noe av inntektene brukes til å betale det eksisterende pantelånet. Etter å ha trukket stengingskostnader og gebyrer, betales det som er igjen til deg. Vanligvis gir et nytt boliglån særlig god mening når renten du betaler er minst ett prosentpoeng høyere enn renten du vil betale på et nytt pantelån.
ANDRE pantelån
Et andre pantelån er nøyaktig hva navnet antyder: det er et tilleggslån til det første pantet du har. Vanligvis vil innehaveren av det andre pantet ha krav på eiendommen i tilfelle du ikke betaler. På det tidspunktet et hus først ble kjøpt, kan selgeren ha gått med på å holde et andre pantelån, men for huseieren som planlegger en renovering, er den mest sannsynlige kilden til et andre pant et utlån.
SLUTKOSTNADER
Kostnadene varierer fra en stat til en annen og fra bank til bank, men kostnadene kan omfatte advokatsalær (muligens din og bankens); opptak avgif.webpter; pantelån, overføring eller andre skatter; poeng på lånet (avgif.webpter beregnet som prosentpoeng av summen som lånes, noe som betyr at to poeng på et $ 100.000-lån vil gjenspeile et gebyr på $ 2000); tittelforsikring; arkiveringsgebyrer; søknadsgebyrer; takstutgif.webpter; kostnadene ved en kredittrapport; og så videre.
Med et tradisjonelt pantelån bæres vanligvis alle disse utgif.webptene av låntakeren; med et aksjelån betaler banken for mange av dem. Når du søker om et lån, gir de fleste banker rutinemessig et estimat av de totale sluttkostnadene. Be om en sammenbrudd hvis en ikke blir tilbudt.
ANDRE MULIGHETER
I tillegg til pantelån er det andre lånealternativer som kan passe dine spesielle økonomiske forhold.
Kredittkortforskudd
Hvis renoveringen din vil være beskjeden i pris, kan det være lurt å unngå papirene og kostnadene ved lånesøknader, og bare trekke et forskudd fra et eller flere av kredittkortene dine. Vær imidlertid oppmerksom på at rentesatsene generelt er ganske høye (ofte mer enn dobbelt så høye som boliglån).
Personlig lån
Et personlig lån er en relativt enkel transaksjon. Du sender inn en søknad til en utlåner, han sjekker kreditten din og gjeld, og han godkjenner eller avviser søknaden. Lånet er ikke sikret av hjemmet ditt, og beslutningen om å godkjenne (eller ikke godkjenne) lånet tas på grunnlag av kredittvurderingen, inntekten og en samlet vurdering av din økonomiske helse. Satsen vil vanligvis være en god del høyere enn for et pantelån; begrepet kortere; og renten er ikke fradragsberettiget. Gitt disse ulempene, bør et personlig lån være langt nede på listen over alternativer.
Ballonglån
Et ballonglån er et beløp der en stor eller "ballong" betaling av gjenværende hovedstol forfaller til en bestemt dato. Betalinger gjøres underveis, ofte av interesse alene, men i noen tilfeller foretas også hovedbetalinger. Ballonglån er vanligere i eiendomstransaksjoner for kommersielle eller flerfamilieboliger. Men hvis renovering av hjemmet ditt innebærer mer enn bare å utvide eller ombygge huset for familien din, hvis for eksempel forbedringen din inkluderer tillegg av en leilighet eller et kommersielt kontor som du forventer vil gi inntekt, og du planlegger å selge hele komplisert i løpet av få år - et ballonglån kan være fornuftig.
Byggelån
For å bygge et helt nytt hus vil få banker utstede et standardlån. I stedet vil banken gi et byggelån som, etter at huset er ferdigstilt og beleggsbeviset tildelt, blir konvertert til et mer tradisjonelt første pantelån.
Et byggelån fungerer som dette. Når en bank godkjenner et lån, vil det være en spesifikk utbetalingsplan som spesifiserer at en viss prosentandel av låneprovenuet forfaller etter ferdigstillelse av den nye stiftelsen, mer etter at taket er ferdig, mer når vinduene blir satt på plass , og så videre. Du konstruerer tillegget ditt, og banken betaler deg i henhold til tidsplanen når de ser at dets strikturer er oppfylt.
I de fleste tilfeller er et byggelån ikke den beste ruten for en boligrenoverer. Men hvis du ombygger huset radikalt og kostnadene for konstruksjonen er vesentlig større enn egenkapitalen du har i huset, kan en kombinasjon av byggelån og pantelån være din beste strategi.
Kredittforeninger
Hvis du er medlem av eller er kvalifisert for medlemskap i en kredittforening, kan det være en annen finansieringskilde. De fleste kredittforeninger er ikke-for-profitt institusjoner som eksisterer for å tjene sine medlemmer, både med å spare og låne penger. Henvend deg til låneansvarlig eller leder i kredittforeningen om priser, vilkår og andre detaljer. Ofte låner kredittforeninger penger til medlemmene til meget gunstige vilkår og med mindre papirarbeid enn den samme transaksjonen ville kreve i en tradisjonell bank. Renten vil imidlertid ikke være fradragsberettiget.
HVILKET LÅN ER RIKTIG LÅN?
Det riktige lånet er det som passer best for dine spesielle økonomiske forhold. I de fleste tilfeller er de viktigste bestemmelsene disse: Gir dette nok penger til å gjøre jobben? og har vi råd til den månedlige betalingen?
Hvis du har liten erfaring i disse økonomiske spørsmålene, kan du søke råd fra fagfolk som advokat, regnskapsfører eller eiendomsmegler som håndterte kjøpet av huset ditt. Bankmannen din kan også hjelpe.
Når tiden kommer til å søke om et lån, gjør det personlig. Hvis det er mulig, snakk med personen som godkjenner lånene eller som screener dem, og prøv å få en følelse av hvor nyttig han eller hun er tilbøyelig til å være. Sørg for at du får alle vedleggene og instruksjonene og en klar forståelse av prosessene for godkjenning og betaling.
Et annet forslag? Når du har snakket med bankmannen din og identifisert hva du synes er den beste strategien, kan du sove på den. Ha et par ekstra samtaler, kanskje med advokaten din eller en nær venn som du stoler på. Å låne penger er å påta seg store og ofte langsiktige ansvarsoppgaver og bør ikke gjøres tilfeldig