Trenger du kontrakter? Ja er det korte svaret
Kontrakter er en viktig del av papirstien som vil bidra til å sikre at du får det du vil ha. Denne veien begynner med dine foreløpige tegninger og går videre til designerens skisser og deretter til arbeidstegningene. Anslagene fører til kontraktene, og til slutt vil veien være papiret med dine kansellerte sjekker og sertifikatet for okkupasjon. Det er en historie med begynnelse, midtpunkt og konklusjon - og hvis deler av den blir utelatt, er slutten kanskje ikke lykkelig.
Kontrakter er juridiske dokumenter som spesifiserer partenes ansvar. En kontrakt vil definere arbeidet som skal utføres av hver entreprenør, beløpene du skal betale og andre vilkår. Dokumentene vil sannsynligvis bli tegnet på standardskjemaer som du, entreprenøren, og kanskje advokaten din vil forhandle og utføre.
Kontrakter skal alltid være skriftlige
I de fleste stater er en kontrakt ikke bindende hvis den ikke er skriftlig. Det er bare logisk: Hvis forståelsen ikke blir skrevet ned til å begynne med, når et argument oppstår senere, hvordan vet du hvis erindringen er riktig? Få det på papir.
Du kan aldri se på kontrakten igjen etter at du har signert den. Imidlertid, siden kontrakten i juridisk forstand definerer forholdet du har til entreprenøren din, vil du sannsynligvis referere til den av og til etter hvert som jobben skrider frem og du betaler. Når det er uenigheter, vil du også henvise til det siden det gir et rammeverk som definerer forventninger, betalinger og tidsplaner.
Åpenbart kommer ordet entreprenør fra ordet kontrakt. La oss si at du har møtt entreprenøren, beskrevet jobben, han har utarbeidet et estimat, og at du har blitt enige om de andre vilkårene i avtalen. Kontrakten som resulterer forplikter kontrakten (det er deg) til å betale entreprenøren for det avtalte arbeidet.
Begge parter skal undertegne kontrakten, og begge skal være bundet av vilkårene og betingelsene som er beskrevet i avtalen. Generelt betyr det at entreprenøren er forpliktet til å levere spesifisert materiale og utføre visse tjenester for deg. I sin tur vil du bli bedt om å betale for disse varene og den arbeidskraften.
En kontrakt bør imidlertid spesifisere så detaljerte detaljer som mulig arbeidet som skal utføres. Hvis estimatet ble utarbeidet på grunnlag av planene og spesifikasjonene, skulle de også bli en del av kontrakten. Hvis estimatet ble utarbeidet uten et formelt sett med spesifikasjoner, er det nå på tide å bli spesifikk. Materialene som skal brukes bør være oppført, ikke bare antall, men også merkenavn og modellnummer og dimensjoner, vekt og kvalitet, farge og andre detaljer. En tidsplan for arbeidet bør spesifiseres, samt priser og betalingsbetingelser.
Renoveringskontrakter begynner ofte som estimater. Hvis du legger til et dekk utenfor kjøkkenet ditt, kan entreprenøren komme hjem til deg en kveld, diskutere med deg jobben som skal gjøres, inspisere stedet og deretter trekke seg tilbake til kalkulatoren og utklippstavlen. Han vil sannsynligvis bruke et standard estimat på kontraktsskjema, og kan godt før øynene dine skrive ned navnet, adressen, en beskrivelse av arbeidet som skal utføres og materialene som skal brukes, og deretter signere arket og gi det til deg for din vurdering. Han kan be deg om å signere akkurat der og der, og også forskuttere en del av prisen. Han lover kanskje å begynne å jobbe om morgenen. Det kan være så enkelt.
Vil du signere på den stiplede linjen?
Bruk din egen dømmekraft: Det kan være fornuftig å ansette ham, kanskje du vil at det skal gjøres med en gang, du har kanskje gjort forretninger med denne fyren før og vet at han er pålitelig. Generelt sett vil jeg imidlertid foreslå at du kan ha det bedre hvis du tar deg god tid og vurderer beslutningen riktig.
Enten jobben er stor eller liten, prisen er beskjeden eller ufattelig, er det grunnleggende spørsmål å stille til entreprenøren og om entreprenøren.
Gjør denne entreprenøren kvalitetsarbeid? Den eneste måten å vite er å sjekke ut noen av hans tidligere jobber / referanser.
Er prisen rettferdig? Med mindre du har to eller flere sammenlignbare estimater, kan du sannsynligvis ikke ta den dommen. Å få minst tre er en god praksis.
Er dette papiret rettferdig for deg? Spesielt hvis dokumentet er langt og fullpakket med lite trykk, må advokaten din ta en titt. (Hvis kostnadene for arbeidet som blir kontraktet for, er små, vil du kanskje ikke bruke tid og penger på å få advokaten din til å gjennomgå det. Det kan ikke være fornuftig om advokatsalærene vil være høyere enn entreprenørens pris. En vanlig tommelfingerregel er å få en advokat til å gjennomgå en kontrakt som koster deg mer enn det du lager på en uke.)
Forstår du hvert ord? I mange stater krever loven at kontrakter skrives på klart språk, men uansett hva du gjør i ditt område, må du forstå hva du signerer. Ikke la deg lure av kompliserte steder som "hereto-fore" og "til tross for" til å godta noe du ikke mener.
Inneholder kontrakten hvert stykke papir som har gått mellom de to undertegnerne av kontrakten? Dette inkluderer planene og spesifikasjonene du ga entreprenøren, estimatet og eventuelle endringer han ga deg i retur. Husk at bare skriftlige fremstillinger vil teste testen for de fleste domstoler.
BETALINGSBETINGELSER
Du skal aldri betale mer enn en brøkdel av hele kostnaden for jobben før arbeidet begynner. Å fremme 10 eller kanskje 15 prosent av den estimerte kostnaden er rimelig. Generelt er prinsippet å følge at penger skal skifte hender på grunnlag av fremgang, ikke snakk eller papirarbeid.
Hvis entreprenøren krever en uforholdsmessig stor betaling på forhånd, finn en annen entreprenør. God fornuft antyder også at minst 15 til 20 prosent av totalen skal holdes tilbake til jobben er ferdig, og alle innbetalinger i mellom skal bare gjøres etter fullføring av bestemte deler av jobben, selv om det blir gjort større materielle innkjøp, penger skal strømme. Betaling av regninger er den beste metoden for å kontrollere kvaliteten. Du betaler når arbeidet er gjort ordentlig og ikke før.
SLIK KONTRAKTER
Kontraktene varierer sterkt. De du godtar med banker for lån, vil ha mye språk som beskriver de økonomiske om og om, eller fortalene. Med bankkontrakter er det ikke mye å forhandle, da det sannsynligvis vil være en standardkontrakt. Med byggherrekontrakter er hver avtale forskjellig, og det vil være mange detaljer å diskutere. Det er også mange typer entreprenørkontrakter. Noen setter en totalpris på forhånd, slik at du vet nøyaktig hva den endelige prisen blir; andre er mer fleksible. Det er ingen riktig tilnærming for alle jobber, så her er alternativene dine.
Engangsavtalen
For en enkel jobb uten mye frills (bruk av bestillingsmateriale, for eksempel for å utføre en grei design), er ofte engangskontrakten best, både for deg og entreprenøren. Entreprenøren din vil se på planene dine, spesifikasjonene og sannsynligvis også den eksisterende bygningen. Så gir han deg en pris. Hvis det ikke blir gjort noen endringer etter at estimatet er sendt inn, vil han være forpliktet til å holde seg til den prisen.
Engangskontrakten er enkel og fastslår før byggingen begynner å koste. Men hvis du velger å gå med denne metoden, må du sørge for at du får tre eller flere estimater. Når du får et estimat på engangsbeløpet, vil du ikke se en oversikt over materialer og arbeidskostnader, så det er umulig å se fra estimatet om avkastningen på fortjeneste og faste kostnader er ti prosent eller femti prosent. Hvis du har flere estimater, har du et grunnlag for sammenligning.
Selv om dette kan virke som en ideell ordning, vil mange entreprenører som gjør renoveringsarbeid ikke godta en engangskontrakt. Det er for mange ukjente: Hva om de oppdager strukturelle problemer? Eller har du problemer med å finne nye materialer som passer til de gamle? Insektskader blir ofte ikke identifisert før veggene åpnes. Entreprenørene ønsker ikke å finne at fortjenesten er helt uthulet av en ubehagelig skjult de ikke kunne ha gjort før de startet arbeidet.
Kostnad pluss eller tids- og materialkontrakter. Denne betalingsmåten betyr at du og entreprenøren din blir enige om en prosent-si, 10 eller 20 prosent-for hans gebyr. Han vil da belaste sine faktiske kostnader for tid og materialer pluss prosentandelen. En jobb med materialer som koster $ 50.000, med en avtalt avgif.webpt på 20 prosent for entreprenøren, vil da koste deg $ 60.000.
Den mest åpenbare ulempen med slike cost-plus kontrakter er at jo mer entreprenøren bruker, jo mer tjener han. Det er ikke noe incitament for ham å holde kostnadene lave, slik det er når en pris er etablert foran han vet at han må leve med. På den annen side, når det gjelder jobber som innebærer ettermontering av et eldre hus eller hvor det nødvendigvis er noen ukjente (kanskje de endelige beslutningene dine om materialer ikke er tatt ennå), vil få entreprenører gi deg en engangspris. De kan ikke estimere hva de ikke vet.
Forsikre deg om at du sjekker entreprenørens referanser dobbelt nøye hvis du bestemmer deg for en tids- og materialordning.
Forstyrret pris
En måte å etablere en øvre grense på, samtidig som fleksibiliteten til en kost-pluss-ordning opprettholdes, er å få entreprenøren til å gå med på å utføre arbeidet på det som kalles en "opprørt pris" -basis. Dette betyr at dere begge godtar en makspris før han begynner i jobben. Deretter fortsetter han på en kostnad-pluss-basis. Når du er ferdig med jobben, betaler du mindre hvis prisen er mindre enn den opprørte prisen i kontrakten. hvis det er mer, er det hans problem, og du betaler ikke mer enn den opprørte prisen.
Timelønn
Noen mindre entreprenører kan be om å jobbe for timelønn i stedet for for en fast avgif.webpt. De vil kanskje si at det til slutt vil trolig være billigere for deg.
Vel, det er mulig hvis det er lite sannsynlig. Det anbefales at du insisterer på å etablere en pris på forhånd. På den måten vil du ikke ha noen overraskelser på veien. I tillegg slipper du å ha ansatte og det ekstra papirarbeidet som kreves.
Tegne
Noen entreprenører, spesielt mindre subs med begrenset arbeidskapital, vil be om en loddtrekningsordning. Selv om hver uavgjort er litt annerledes, er den grunnleggende ideen å forhandle om en rettferdig betalingsbalanse for utført arbeid. Dere to kan komme med et estimat for hele kostnaden og en tidsplan for arbeidet, og deretter dele den totale prisen med antall uker som kreves for fullføring. Entreprenøren vil da få betalt den brøkdelen av prisen på slutten av hver uke. Denne tilnærmingen krever nøye overvåking i tilfelle det er forsinkelser. Det er bare rettferdig så lenge arbeidet skrider frem i avtalt tempo.
Slike ordninger er rettferdige for begge parter, så lenge arbeidet går som planlagt. Forsikre deg imidlertid om det gjelder jobber som krever inspeksjoner fra bygningsavdelingen at mesteparten av pengene som skal betales ved fullføring av ulike stadier først betales etter at inspeksjonene er gjort. Det bør være entreprenørens ansvar å håndtere inspeksjonene. I et typisk tilfelle kan en rørlegger be om å få betalt 50 eller 60 prosent av totalprisen når “grovt” er fullført. Det er greit nok, så lenge arbeidet har gått. Du må bruke instinkter og god sans for hvilken del av en gitt jobb som blir utført (hvis du har en arkitekt eller byggeleder som veileder deg, bør han ta disse beslutningene), men hvis det er et kvartal fullført, må du ikke betale en tredje. En fjerdedel er en fjerdedel er en fjerdedel.
En utmerket klausul for å forhandle om en kontrakt er en som sier at hvis fullføringen av jobben din blir forsinket på en urimelig tid, kan du da bruke den ubetalte saldoen i kontrakten til å ansette noen andre til å fullføre jobben. Klausulen må spesifisere hva som er forventet tidsplan (og derved definere hva som er "rimelig"), og kan også kreve varsel (dvs. at du må gi entreprenøren råd om at han har noen dager eller en uke for å få lov til ellers). Men det gir deg et alternativ i tilfelle du blir gif.webpt med en upålitelig entreprenør.
Klausuler om avviklet skade
For praktiske formål er klausuler om avvikling av straffeklausuler (faktisk, i henhold til lov i noen jurisdiksjoner, kan disse klausulene ikke håndheves, da de anses å være straffer). Klausuler om avviklet skade kommer inn i byggekontrakter fra tid til annen, men som regel skaper de så mange problemer som de løser. Hvis en entreprenør kommer for sent, og det er en straffeklausul i kontrakten hans, kan du satse på at han kommer til å skylde forsinkelsene på noen andre. Og hvem skal si at han tar feil?
Oftere enn ikke lykkes straffeklausuler bare med å skape argumenter. Å legge en spesifikk tidsplan i kontrakten er viktig og sannsynligvis like verdifull som en straffeklausul.
Endre ordre
Endringsordrer er ikke en del av den opprinnelige kontrakten, men er formelle endringer i den avtalen. De utstedes når noe om jobben endres: materialer byttes, design endres, eller en uventet komplisering dukker opp.
Endringsbestillinger trenger ikke å være kompliserte, men hvis jobben endres, må endringsordrene gjøres. De er en viktig del av papirsporet du lager for å kontrollere prosjektet ditt.