Du vet hva du betalte for ditt hjem og hvor mye huset ved siden av koster. Du vet hva du har lagt ned i renovering. Men det du kanskje ikke vet er hvor mye en utlåner er villig til å finansiere hvis huset ditt er til salgs, hvis du er i markedet for å refinansiere, eller hvis du vurderer å legge til en egenkapitalgrense (HELOC). Det er her en vurdering kommer inn. Vurderinger kan også brukes til å dele eiendom under en skilsmisse eller booppgjør, bestemme verdien for et hjem for å fjerne pantelånsforsikring, eller sette en verdi for skattemessige formål.
I eiendomstransaksjoner bestemmer takstmenn en eiendoms markedsverdi, som er den mest sannsynlige prisen den vil selge for i et fritt marked. Långiveren bruker deretter denne informasjonen for å bestemme hvor mye som skal lånes ut mot eiendommen, enten det er et direkte salg, en refinansiering eller en egenkapital. Hvis du ikke er kjent med vurderingsprosessen, hjelper det å se hvordan fagpersoner når tallene som hjelper långivere å komme frem til et tall. Her ser du hvordan de fungerer.
Det grunnleggende
Siden myndighetene kontrollerer hvordan takstene blir gjennomført, er de oversvømmet i regelverket. Som hovedregel ved salg av et hjem ansettes takstmannen av utlåneren, og utlåneren overfører kostnadene til kjøperen, vanligvis i søknadsavgif.webpten. Ved en refinansiering eller når du skaffer en egenkapital, betaler huseieren for vurderingen.
En takstmann sammenligner salgsprisen på et hjem med prisen på lignende boliger som nylig har solgt i samme område. Disse kalles sammenlignbare. Selv om det ikke er noen fastlagt regel, vil han, når en utlåner godtar å finansiere et pantelån, se minst tre sammenlignbare. Takstmenn prøver å gjøre en sammenligning av eple til eple. For eksempel ville en takstmann ikke kontrastere en 1700 kvadratmeter stor ranch med en to-etasjers Cape Cod som er dobbelt så stor.
Kostnaden for en takst varierer etter region, men en kjøper bør med rimelighet forvente at den legger $ 300 til $ 500 til sluttkostnadene. En huseier som refinansierer eller legger til et andre pantelån, kan bli bedt om å betale gebyret på forhånd.
Vurderinger Anslått verdi
John Bredemeyer fra Realcorp, et Omaha-takstfirma, sier vurderingen ikke er en analyse av den avtalte salgsprisen, men en vurdering av eiendommens verdi. "Prisen er den delen som kjøper og selger er enige om, og den kan være den samme som, høyere enn eller lavere enn markedsverdien," sier han. Vurderingen er derimot et estimat av den mest sannsynlige prisen eiendommen vil hente under normale markedsforhold og det brukes til å bestemme hvor mye penger eieren kan låne med huset som sikkerhet.
En takstmann vurderer eiendommen, men dette trinnet er ikke det samme som en boliginspeksjon bestilt av en kjøper. En takstmann anslår verdien av et hjem mens en inspektør ser på dets fysiske tilstand. Både en takstmann og inspektør sjekker ut innsiden av hjemmet, men en takstmann er der for å verifisere antall og typer rom, planløsning, kvadratmeter, alder, allmenntilstand og oppførte fasiliteter. En takstmann kan måle rommene og partiet, og legge merke til plasseringen samt åpenbare mangler. Inspektører rapporterer om både store og små problemer. For eksempel, mens en takstmann ikke ville sjekke stikkontakter for å forsikre seg om at de jobber, ville en inspektør gjøre det.
Appraisal's Too Low-Now Hva?
Hva om eiendommen takser for mindre enn beløpet du håper på? Bredemeyer sier at du kan utfordre vurderingen ved å presentere tilleggsinformasjon. Vurder å få eiendomsmegleren din til å sette sammen en pakke med sammenlignbare ting som veier i din favør eller påpeke fasiliteter som kan ha blitt oversett. Det er ingen garanti for at du får en justering av vurderingen, men det er verdt å prøve.
Gå løs på potensielle problemer
I stedet for å bli truffet med en lav vurdering, må du unngå problemer som sporer salget. Hvis du for eksempel ikke oppnådde de riktige tillatelsene når du ombygget eller la et tillegg til hjemmet ditt, kan det hende du har et problem.
I mange tilfeller kan ikke tillatt arbeid stoppe salget av et hjem raskere enn en hammer driver en negl. Hvordan kan du vite om et tillegg er riktig tillatt hvis du ikke la det til? Ta en titt på skissene som er registrert på fylkeskontoret ditt. Sjansen er god for at hvis tillegget ikke dukker opp, hadde ikke prosjektet tillatelse.
Selv om manglende tillatelse ikke nødvendigvis hindrer et salg av et hjem, kan det påvirke evalueringen. Hvis tillatelser blir funnet mangler, foreslår Bredemeyer å snakke med lokale tjenestemenn og sikre en etter det faktum. Det kan koste deg en straff, sier han, men de fleste steder vil det ikke være noe problem hvis det ikke er noen konflikt med tilbakeslagslinjer eller sonering.
En annen sikker måte å redusere din fremtidige vurderingsverdi på er å overbygge for nabolaget. Hvis gatene i underavdelingen din er kantet med beskjedne boliger med tre soverom, og du dobler investeringen på stedet, vil du få vanskelig, om ikke umulig, tid til å finne sammenlignbare ting. Å eie det største og mest fantasifulle huset på blokken kan være en avtale morder når vurderingen kommer gjennom. Bredemeyer anbefaler å sjekke med en takstmann før du fortsetter med store prosjekter. "Engasjer en takstmann i frontenden," sier han. "Ikke vent til du har en hund i den kampen."
Råd fra en takstmann
John Brenan, direktør for forskning og tekniske spørsmål for Appraisal Foundation i Washington, D.C., sier at hver stat har sine egne lisensieringskrav. Byrået hans sørger for at takstmenn holder seg til reglene. Både kjøper og selger "er fanget i følelsen av transaksjonen," sier Brenan. "Banken trenger å vite hva den er verdt fra en uavhengig, upartisk analyse."
Brenan anbefaler huseiere å sørge for at forbedringer samsvarer med området og forstå at investeringen din ikke alltid gir en dollar-for-dollar-avkastning på taksering. "Kostnad er ikke nødvendigvis lik verdi," sier Brenan.
Men det er også verdt å huske at disse forbedringene veldig godt kan være det som selger hjemmet ditt.
Hvis du trenger en kvalifisert takstmann, kan du sjekke organisasjonene som er oppført på Appraisal Foundation-nettstedet.