Kanskje du har søkt i flere måneder eller til og med år, og nå har du funnet det perfekte hjemmet. Drømmen din kommer med detaljert rulleverk, et håndskåret nyhetsinnlegg eller staselige hvite søyler. Det er også oppført som en medvirkende ressurs til et historisk distrikt på National Register of Historic Places. Hva betyr det? Hvilke ting bør du vurdere før du bestemmer at dette huset er for deg?
1. Ved å eie et historisk hjem blir du en del av noe større.
En oppføring på folkeregisteret er et spesielt eksklusivt tilbud som tiltrekker seg en bestemt gruppe boligkjøpere, antyder Tom Zannelli, senior salgsagent Paragon Real Estate i San Francisco, selv om deres sjarm også kan vinne over uventede kjøpere. Å eie eiendom i et historisk distrikt gir deg den unike muligheten til å tolke og dele historien til ditt hjem, som forvalter av en anerkjent bidragsyter til vår nasjoners fortid.
Thom og Lynn Wood, arkitekter og rektorer for Time Line Architecture, valgte bevisst å bo i nabolaget til nyutviklede militære boliger i Fort Ethan Allen i Essex, VT. Både omgivelsene og huset oppmuntret til gjenbruk av boliger, mens plassen tilbød uvanlig design, håndverk og materialer. "Det var en sjanse til å være en del av noe større og unikt," sa Lynn.
2. Å kjøpe et historisk hjem gir en betydelig avkastning på investeringen.
Et sitat fra det nasjonale registeret bekrefter husets historiske betydning, men den virkelige verdien kan realiseres i stabiliteten og styrken til eiendommens verdi. En studie fra 2000 av South Carolina boligsalg viste at boliger i Columbias historiske distrikter solgte 26 prosent raskere enn det samlede markedet; mens historiske Beauport-eiere så hele 21 prosent større salgspris. I Roma, GA, økte eiendommer i utpekte historiske nabolag i verdi 10 prosent mer enn lignende eiendommer uten historisk betegnelse mellom 1980 og 1996. Studier i Texas, New York og Pennsylvania bekrefter den positive effekten en historisk distriktsbetegnelse har på eiendomsverdier, med samlet øker mellom 5 prosent og 20 prosent. Stabiliteten til eiendomsverdien ser også ut til å omfatte eierperioden: Det er angivelig lavere eieromsetning innen historiske distrikter enn i nabolag som mangler det skillet.
3. Et historisk hjem kan renoveres og påbygges.
Inkludering av nasjonalt register er en anerkjennelse av en eiendoms betydning for samfunnet, staten eller nasjonen. Noen boligkjøpere kan være engstelige for denne betegnelsen fra National Park Service, og frykter brudd på deres eiendomsrett. Men stort sett er disse bekymringene ubegrunnede, så lenge arbeidet ikke mottar føderale penger og ikke krever føderal lisens eller tillatelse. Eiere er ikke forpliktet til å restaurere eiendommen eller å åpne dørene for publikum.
Mange kommuner har imidlertid utpekt designkontrolldistrikter i områder som er identifisert som spesielt viktige, historiske, arkitektoniske, naturskjønne, kulturelle eller visuelle. Bygninger i disse områdene kan gjennomgås for eventuelle foreslåtte endringer, tillegg eller riving. Disse bevaringsordinanser hjelpe huseiere å beskytte investeringene sine ved å bevare den historiske karakteren til nabolagene deres. En potensiell boligkjøper av en eiendom i et etablert historisk distrikt, anbefales å besøke det lokale planleggingskontoret for å finne ut hvilke retningslinjer som kan gjelde for dem.
Gjennomgang av ethvert prosjekt kan føre spekteret fra en kortvarig evaluering av en reguleringsadministrator til gjennomgang av en sekundær kommisjon som spesielt gir råd om spørsmål om historisk følsomhet og arkitektonisk kompatibilitet. For visse typer arbeid kan huseiere trenge å sikre seg en tillatelse som kalles Certificate of Appropriateness (COA) eller Permit for Minor Work fra planleggingskontoret eller det historiske vurderingsnemnda. Samfunn som er avhengige av kulturarvsturisme har ofte strengere gjennomgangsprosedyrer: Historisk Savannah krever gjennomgang for endringer så små som skiftende markiser. I New York Citys Row House District er en COA nødvendig før du skifter utvendige skodder. Gjennomgang gjelder bare utsiden av en hvilken som helst struktur i et historisk distrikt, og påvirker ikke noen innvendige endringer.
Enkelte historiske distriktsoppdrag kan kreve erstatning av skadede materialer in natura, det vil si med materialer eller designfunksjoner som er originale til bygningen. Selv om endring av et historisk hjem kan kreve spesifikke eller dyre materialer eller håndverk, vil det balanseres med sannsynligheten for at investeringen vil holde. I tillegg er det mindre sannsynlig at naboens beskyttede eiendom blir endret på en måte som kan redusere eiendomsverdien din.
4. Et historisk hjem kan ha tilgang til ressurser for bevaring.
I noen tilfeller kan bygninger som er oppført som bidragende ressurser i folkeregisteret, være kvalifisert for begrenset økonomisk støtte gjennom tilskudd, lån eller skatteincitamenter. Georgia har gitt en åtte års frysing av eiendomsskatt på utpekte historiske eiendommer. Den føderale regjeringen begrenser for tiden skattekredittmuligheter til strukturer som er inntektsgivende (snarere enn strengt bolig). Bevaringsorganisasjoner er en annen ressurs for beskjeden økonomisk bistand.
Bevaringslettelser kan ordnes gjennom lokale myndigheter eller private organisasjoner som Historic New England (tidligere Society for the Preservation of New England Antiquities). Disse ordningene kan redusere eiendomsskattbyrden mens de sørger for bevaring, beskyttelse og vedlikehold av din historiske eiendom. Programmene er forskjellige fra en stat til en annen, så ta kontakt med State Historic Preservation Office (SHPO), lokale planleggingsbyrå eller samfunnshistoriske samfunn.
Tusenvis av historiske distrikter har blitt oppført av den føderale regjeringen i National Register, alt fra landemerkehusene i Newport til beskjedne møllehus i New England. For mer informasjon, kontakt National Register of Historic Places eller ditt lokale State Historic Preservation Office.