Ah, et bortgjemt, fredelig feriehus, langt fra madding-mengden …
Men ikke langt nok til å være borte fra skattemyndighetene. Skattereglene som gjelder leieinntekter fra et feriehus du bruker til dine egne ferier, ble bare mer kompliserte.
Feriehusmarkedet åpner bare for i år, og hvis trendene holder, vil det være en suksess. Med boligprisene som skraper langs bunnen, sirkler mange mennesker feriemål på jakt etter gode kjøp. The National Association of Realtors ‘2012 Investment and Vacation Home Buyers Survey rapporterte at fritidsboligsalget økte med 7% i fjor, og utgjør nå 11 prosent av alt boligsalg. (I motsetning til dette falt salget av primærboliger med 15,5% i 2011.)
Men IRS-regler er ingen dag på stranden.
Regler utstedt ved utgangen av 2011 kompliserer ytterligere hvordan du må tildele ‘personlige’ og ‘kommersielle’ dager når du prøver å avskrive en del av feriehuset fordi du har leid det ut.
I følge Janet Hagy, en sertifisert revisor i Austin, TX, inkluderer definisjonen av 'personlig' bruk nå familien din og ethvert medlem av et holdingselskap du måtte ha opprettet, slik at du kan dele eierskapet av eiendommen.
Tenker du på et skattefritt husbytte slik at du kan feriere på billig et annet sted? Tenk igjen: bytter regnes også som ‘personlig bruk’, selv om du tar betalt for leie. Og hvis du betaler mindre enn markedsleie til venner, vil du sitte fast og utgjøre forskjellen til skatte mannen.
Dette er på toppen av en allerede komplisert bruksformel. Tradisjonelt teller et andre hjem som en 'personlig eiendom' hvis du okkuperer det i 14 dager årlig eller 10% av dagene i løpet av skatteåret. Men hvis eiendommen leies i 15 eller flere dager, må du foreta forholdsmessige fradrag eller tap. Selvfølgelig blir alt dette enda mer sammenfiltret hvis du deler eierskap.
Før du dykker inn til et fristende kjøp:
- Gjennomgå skatte- og kontantstrømskonsekvensene med regnskapsføreren, spesielt hvis du tenker at huset vil 'betale for seg selv' gjennom leieinntekter.
- Analyser bøkekostnadene for eiendommen, inkludert eiendomsskatt, forsikring og langdistanseoppsyn i lavsesongen.
- Rådfør deg med investeringsrådgiveren din for å se om du legger til eiendommen i porteføljen din, vil overveie den anbefalte andelen av eiendommer i aktivasammensetningen.
- Gjennom forslag om felleseie med tanke på worst case scenario. Hvis en annen av eierne ikke kan oppfylle sin forpliktelse, vil de resterende eierne bli tvunget til å ta slakk, og leieinntektene kan eller ikke gi lettelse etter skatt.
Les mer fra Money Matters Mandays:
Dagens leie for gårsdagens hus
Skattekreditt for energieffektivitet
Hvorfor er hjemmedepotet så overfylt?