Den siste gjennomgangen er en svært viktig del av boligkjøpsprosessen. Uansett hvor mange ganger du ser på et hjem før du gir et tilbud, er den siste gjennomgangen annerledes. Fortsett å lese for å finne ut hvorfor det er så viktig, hva du bør se etter og hva du kan gjøre hvis noe er galt.
Formålet med en siste gjennomgang
Når du gjør deg klar til å kjøpe et hjem, er den siste gjennomgangen viktig. Det er ikke en formalitet, som den siste turen i en skjønnhetskonkurranse. Nei, disse resultatene kan faktisk avgjøre om og når du skal lukke det nye hjemmet. "En gjennomgang er ditt siste blikk på hjemmet du kjøper før du lukker det," forklarer Stephanie Minnich, salgsagent i Falk Ruvin Gallagher Team i Keller Williams Realty i Whitefish Bay, WI.
“Vi har sannsynligvis ikke vært hjemme siden inspeksjonen, så formålet med gjennomgangen er å sørge for at den er i samme stand, bekrefte at avtalt arbeid fra inspeksjonen er fullført, og at alt som er inkludert i tilbudet forblir i hjemmet, sier hun.
Ikke tenk på den siste gjennomgangen som valgfri
Ideelt sett ville den siste gjennomgangen skje rett før stenging. Med andre ord, vil du forlate gjennomgangen og deretter gå over til avslutningen. Noen ganger er den tidsrammen ikke praktisk. Det skal imidlertid aldri være lenger enn noen få dager fordi status for huset kunne ha endret seg. På søndag var det for eksempel fint, men innen fredag kan det ha falt et tre på det, eller flytterne kan ha forlatt vannet i vasken, og nå flommer det over og oversvømmer hjemmet. En rekke ting kan skje over en lengre periode.
"Hvis en kjøper ikke kan være med på gjennomgangen, bør en representant eller den pålitelige agenten være til stede," råder Betsy Ronel, en lisensiert eiendomsselger hos Compass i Westchester County, NY. "Den siste gjennomgangen er på tide å sørge for at huset og eiendommen er i den tilstanden de var i da du inngikk kontrakt," sier hun. Selv om det ikke er nødvendig, anbefales det på det sterkeste, og det er til selgers fordel.
Hva skal du se etter
Under den siste gjennomgangen leter du etter alt som er ute av drift, noe utenom det vanlige eller reparasjoner som ikke er utført. "Huset skal være rent i det minste, med alle ting i orden," sier Ronel. "Ingen søppel, møbler, maling osv. Skal være igjen med mindre dette ble avtalt i kontrakten." Du vil ikke være mottaker av søppel som selgere etterlater seg.
Ronel gir også følgende liste over ting å sjekke:
- Vann skal være på og virke.
- Lysarmaturer skal være på plass og virke.
- Det skal ikke skades vegger, gulv, skap, dører, vinduer, garasjeporter eller utenfor eiendommen.
- Annet enn potensielt tomere, bør huset se likt ut og være like lydig som det var når det ble sett på tidligere.
I tillegg leverer Minnich noen få andre ting å se etter under en siste gjennomgang:
- Se opp for uventede problemer som skader fra en flytter eller en nylig storm som har forårsaket vannskader.
- Bekreft at alt som er inkludert i tilbudet fremdeles er i huset. Dette inkluderer inventar, apparater og andre avtalte gjenstander.
- Bekreft at alt arbeid fra inspeksjonsendringen er fullført. Sjekk for eksempel vinduet som måtte fikses, eller et nytt varmtvannsbereder som måtte installeres.
Ville noe stanse avslutningen?
Avhengig av hvilke typer problemer du finner under gjennomgangen, kan du bestemme deg for å trykke på pauseknappen når du avslutter. Hvis du for eksempel avdekker et nytt problem som ikke var der i løpet av tilbudet eller inspeksjonen, sier Minnich at dette definitivt kan stoppe avslutningen. "La oss for eksempel si at varmtvannsberederen har begynt å lekke, eller at en selger ikke har fjernet flertallet av sine personlige ting, og det er klart at de ikke vil gjøre det før utløpsdatoen." Hun forklarer at noe som en gammel sofa som fremdeles er i kjelleren, faktisk ville være problematisk.
I tillegg sier Ronel at det kan være tidligere forkledd skade på strukturen, gulvet og veggene. Dessverre finner noen selgere ut på den harde måten at hjemmestaging ikke kan skjule disse problemene. "Hvis tregulvet i stuen har store flekker på seg som aldri ble avslørt før fordi det var et iscenesatt teppe på plass fra første visning til siste inspeksjon, kan det også stoppe lukkingen," forklarer Ronel.
Det kan også stoppes hvis noen av varene du forhandlet om når du kjøpte huset ikke lenger er der. "Hvis du for eksempel ble enige om at selgerne ville forlate AC-vindusenhetene sine og de ikke gjorde det, er det et problem," sier Ronel. Hvis movers etterlot et enormt søppel i veggene i gangen, må det også løses eller på annen måte forhandles frem. "Et annet eksempel er en storm som velter en tung tregren og skaper et hull i taket," sier hun.
Hva skjer etterpå?
Så kan disse problemene avbryte salget av huset? Nei, ikke vanligvis. "Avslutningen er vanligvis forsinket, og agentene til kjøperen og selgeren jobber sammen for å løse eventuelle problemer," forklarer Minnich. "Det kan enten løses raskt, eller vi jobber sammen med en plan for å komme videre og få huset stengt."
Men det har potensial til å endre det som kan ha vært en hjertelig transaksjon. "Dette er ting som ikke viser god tro og gir en sur tone til de siste øyeblikkene av overføring," advarer Ronel. "Alle disse tingene kan håndteres av advokater eller agenter, men de garanterer definitivt stopp i avslutningsforhandlingene til de er løst."