Det var et mislykket forsøk på å redusere for en mindre husbetaling som førte til at Joseph Cortez, en eiendomsmegler i Corpus Christi, TX, ble utleier.
"Min kone og jeg begynte å bygge et hus fordi vi var gravide med vårt første barn," forklarer han. “I et forsøk på å nedgradere betalingen, bygde vi et hus som var 300 kvadratmeter mindre enn vårt nåværende. Men i prosessen hadde vi flere værforsinkelser, og byggingen tok lenger tid enn forventet. Min kone ble mer gravid, og hun og huset skulle på samme tid. ”
Da Cortezes tenkte å flytte med en nyfødt, ble de overveldet, så de satte sitt nye hus på markedet. Men det var ikke så lett å selge som de hadde håpet. Etter en god del interesse, men ingen tilbud, ble paret spurt om de ville la noen leie i et år og deretter kjøpe huset. "Vi tok det," sier han. "Vi tjener omtrent $ 15 i måneden i fortjeneste."
Omstendighetene kan være forskjellige, men historien er den samme for huseiere over hele landet. Etter hvert som markedet fortsetter å sputter, er det noen som hadde håpet å selge, nå blir til motvillige utleiere.
Bestemmer deg for å leie ut hjemmet ditt
Beslutningen om å leie ut huset ditt kan være vanskelig, både følelsesmessig og økonomisk.
Bestem om tapet du vil ta ved å selge huset for mindre enn du skylder nå, er mer enn noe tap du ville hatt mens du leier det ut, sier Bret Holmes, president for Advanced Management Group, et eiendomsforvaltningsselskap med base i Las Vegas. "Du må beregne om du skulle selge i dag, hva slags tap du ville ta," sier han. "Vurder deretter hvor mye du kommer til å tape i gapet mellom hvor mye leie du tar inn og hvor lenge du vil leie den ut." For eksempel, hvis du har en $ 100 negativ kontantstrøm hver måned du leier ut huset ditt, og du tror du vil leie det i to år, vil du tape $ 2400 på huset i løpet av denne tidsperioden. Hvis det er mer enn du taper ved å selge det med tap, er det sannsynligvis best å bare få det over, forklarer Holmes. Ellers, sier han, er det fornuftig å leie det.
Følelsesmessig er det selvfølgelig et helt annet sett med problemer. "Det skaper følelsesmessige bånd og gjør det vanskelig å se at noen ikke tar like godt vare på eiendommen som eieren en gang gjorde," sier Cortez. Du må gå tilbake og se på det objektivt for å bli en bedre utleier.
Kjenn dine lokale lover
Det første du bør gjøre hvis du bestemmer deg for å leie, er å undersøke lokale lover. I noen områder kan det hende du må ha en forretningslisens hvis du vil leie hjemmet ditt.
"Vi måtte få en forretningslisens fra regjeringen i Washington, DC da vi leide eiendommen vår," forklarer Bronagh Hanley, som ble utleier da hun flyttet fra DC til vestkysten med mannen sin og paret bestemte at de ikke gjorde det. vil selge hjemmet de har jobbet så hardt med så lenge. Men Hanley forutså ikke vanskelighetene med å få dokumentet. "Det tok evig tid," sa hun. "De hadde tilfeldige reparasjoner de ønsket at vi skulle utføre, det var en betydelig avgif.webpt, og de måtte planlegge en inspektør for å komme til huset." Hele prosessen tok omtrent en måned, og Hanley sier at dette er noe potensielle huseiere / utleiere må huske på fordi det ikke bare kan forstyrre timeplanen din, den er også følelsesmessig utmattende.
Potensielle utleiere trenger også å utdanne seg om likestillingslover sier Braun Mincher, president og administrerende megler for Aggie Real Estate LLC og Aggie Commercial LLC i Fort Collins, CO. “Hvis du gjør noe som å belaste et større innskudd fordi en familie har et pet, det er ganske vanlig praksis og vil ikke bli ansett som diskriminering, ”forklarer han. “Men du kan åpenbart ikke endre din praksis basert på rase, sex, trosbekjennelse, kultur, religion eller noe annet sånt. Det må være basert på din faktiske risiko. "
Finne riktig leiepris
Å bestemme hva som skal betales for leie kan være vanskelig, sier Mincher, fordi ofte beløpet du kan leie en eiendom for egentlig ikke er knyttet til det du burde kunne selge eiendommen for.
"Det er vanskelig for mange å forstå fordi de ønsker å gjøre opp den pantelønningen," sier Holmes.
Og mens hvor mye du betaler banken vil finne ut noe av det du tar betalt, er det nøkkelen å undersøke hva lignende hus leier for, omtrent som om du vil se på sammenlignende eiendommer når du finner ut en pris for salg .
"Selvfølgelig vil du se realistisk på PITI (hovedstol, renter, skatter og forsikringskostnader) hvis du har en betaling på hjemmet, som de fleste gjør," sier han. "Men du må også vurdere hva markedet vil bære når det gjelder leie." Mincher sier at hvis du kjøpte et byhus på høyden av markedet, vil du sannsynligvis ikke gjøre opp en betaling på $ 1200 hvis alle andre lignende hus leier for $ 900 i måneden.
En annen faktor å vurdere er forsikring. Du vil betale mer for forsikring på et hjem du leier ut, til tross for at du ikke forsikrer innholdet, bare strukturen. Ring huseiernes forsikringsselskap og snakk med dem om eventuelle prisøkninger som vil oppstå ved å endre bostedsstatus på huset, slik at du kan beregne det til prisen du betaler en leietaker.
Og for huseiere som betalte en premie for benkeplater i granitt, nydelig hardved eller kjøkken i rustfritt stål, er det flere dårlige nyheter. Disse ekstra funksjonene oversettes ikke nødvendigvis til høyere leiepriser. "Du har kanskje mindre ledighet på grunn av disse tingene, men du snakker med leietakere, ikke kjøpere," forklarer Mincher. “De bryr seg ikke like mye om den vakre landskapsarbeidet ditt. Så å finne ut hva du skal lade er en utfordring. ”
Hvordan skal den gjennomsnittlige huseieren som tenker på å leie, møte utfordringen? "Du må bare sjekke aviser og elektroniske annonser og få en følelse av hva et hjem i prisklassen din ligger innen en radius på tre kilometer," sier Holmes. Andre gode informasjonskilder inkluderer en pålitelig megler eller megler; hvis du har et godt forhold til noen innen eiendom, kan han eller hun kanskje gi deg nyttige råd.
Finne de rette leietakerne
Når du har priset huset ditt og du har interesse fra en potensiell leietaker, er det viktig å utføre due diligence for å sjekke ut personen eller folkene du vil betro ditt hjem til.
"På egen hånd kan folk verifisere ansettelser ved å kontakte en nåværende arbeidsgiver," sier Holmes. «Få lønnsstubber for å forsikre deg om at de lager det de sier de lager. Gjør også en leiehistorisk sjekk. Ring tidligere utleiere og se hva slags informasjon du kan få. ”
Vurder også å outsource noen av leiescreeningsprosessen. "Hvis en person ønsker å gjøre en full screening, er prosessen ganske intensiv fordi du i utgangspunktet blir et kredittrapporteringsbyrå," sier Holmes. Av den grunn bør huseiere vurdere å se på selskaper som fullfører leierscreeningsprosessen for deg, sier han. De foretar kredittkontroller, utkastelseskontroller, kriminell bakgrunnskontroll og andre lignende undersøkelser.
Et leietakerselskap er hvordan Hanley fant sine første leietakere. "Vi hyret et leieselskap for å finne leietakerne siden de hadde ferdighetene og ressursene til å gjøre kreditt- og bakgrunnssjekk," sier hun. "Vi betalte dem en prosentandel av den første månedens leie for tjenestene deres. Det var vel verdt pengene, siden vi endte med et regnskapspar fra Wisconsin som var de beste leietakerne! ”
Er du klar til å være utleier?
Når leietakerne dine er på plass, er din viktigste plikt som utleier å vedlikeholde eiendommen. Men hvis du bor i en annen by, delstat eller til og med et land, hvordan håndterer du det når et rør går i stykker eller klimaanlegget dør i midten av august?
"Jeg anbefaler folk å få et hjemgarantiprogram på plass," sier Holmes. “Ting kommer til å gå galt - det gjør de alltid. Et hjemmegarantiprogram forhindrer enorme utgif.webpter når det skjer. ”
De fleste hjemmegarantiprogrammer har en premie du betaler en gang i året. Så når noe går galt som din huseiers forsikring ikke dekker - som en oppvaskmaskin som lekker eller et kjøleskap som ikke vil avkjøles - ringer du hjemmegarantiselskapet. Du betaler en "co-pay", vanligvis $ 50 til $ 60, og hjemmegarantiselskapet henter resten av reparasjonsfanen.
Hvis du ikke vil betale den opprinnelige premien på hjemmegarantien, må du imidlertid bruke en håndverker. "Å gå utenfor komfortsonen kan koste mer penger enn reparatører," sier Cortez. “Det er mange ganger verdt det å ansette en ekspert. Finn en god altmuligmann som er pålitelig. ”
Penge styring
Mens prosessen med å få leid en eiendom og administrere den kan være altomfattende for nybegynnere, er det en kritisk viktig faktor å håndtere dollar og øre.
• Forsikring: Snakk med forsikringsselskapet ditt om å leie ut eiendommen din, sier Mincher. "Du skal overføre dekningen fra en huseiers policy til en policy for investeringseiendom, som vil dekke selve strukturen, men ikke innholdet," sier han og legger til at det er kritisk at utleiere gjør det klart for leietakerne at deres dekning ikke beskytter leierens eiendeler eller ansvar. "Leierpolitikken er så billig," sier han. “Vi får stort sett våre leietakere til å skaffe dem. Vi går praktisk talt ned til forsikringskontoret. ”
• Avgif.webpter: Dette kan være komplisert for eier / utleiere. Hvis du planlegger å selge eiendommen i løpet av de neste årene, vil du sannsynligvis bare trekke eiendomsskatten din som du normalt ville gjort. Men hvis du overfører det til en ekte investeringseiendom og ikke planlegger å selge på en stund, kan det være andre skattefordeler. Du kan avskrive utleiebolig, sier Mincher, som er en reell skattefordel fordi boligprisene faktisk burde sette pris på. "Hvis en eiendom holdes for investeringsformål, og du genererer leieinntekter, kan du avskrive eiendommen," forklarer han. Selv om det er best å konsultere en regnskapsfører, forklarer han at boligeiendommer kan avskrives i 27-1 / 2 år. “Så hvis jeg eide 50 utleieboliger, kan jeg avskrive i gjennomsnitt $ 10 000 i året for hver enkelt; det er $ 500 000 i år i skattefradrag jeg får som jeg aldri måtte skrive en sjekk for. "
• Innkreving av innskudd og leie: Ta leierens depositum og åpne en egen bankkonto for den, sier Mincher. "Merk på kontoen at det er en" tillitskonto ", noe som betyr at det er andres penger du har," sier han og forklarer at siden det er et innskudd, og leietakeren skal få alt eller det meste tilbake hvis de opprettholder. avtalen deres, det er virkelig deres penger, ikke dine. Mincher sier at det også er en god idé å opprette en ny leiekonto. "Før hadde jeg 20 leietakere på døren den første i hver måned og ventet på å betale leien," sier han. "Men jeg kom på et system der jeg sender dem en faktura og en innskuddsbillett nå, og de kan bare sette inn leien sin på en hvilken som helst filial i banken min hver måned i stedet for å prøve å komme hjem til meg for å gjøre det." Han foreslår også å sette opp automatisk utkast slik at leietakere kan velge å bare få leien utarbeidet av kontoen hver måned. "Nesten alle banker kan sette opp det," sier han.
• Returnerende innskudd: Du kan ikke bare samle inn et innskudd på $ 2000 og deretter bare bestemme å returnere $ 1500 av det når leieren flytter ut, sier Mincher. "Du må sende dem en detaljert detaljering," sier han. Når leietakeren din flytter ut, må du ringe alle verktøyfirmaene din leietaker hadde service hos for å se om det er noen utestående regninger. I så fall trekker du fra depositumet, sier Mincher, sammen med en detaljert, detaljert liste over eventuelle reparasjoner du må utføre.
Juridiske spørsmål: Beskytte interessene dine
Uansett hvor mye du måtte stole på leietakeren din, må du aldri gjøre forretninger basert på et håndtrykk og en muntlig avtale.
"Å få en god leieavtale er veldig, veldig viktig for både nybegynnere og erfarne utleiere," sier Mincher, som anbefaler å gjøre en avtale med en eiendomsadvokat for å gå gjennom dokumentene dine før du har noen signert. Det kan koste litt mer, men det er en pris det er verdt å betale når du vurderer konsekvensene av en leieavtale som gått dårlig. En lokal eiendomsadvokat bør kjenne utleielovene, som kan variere fra kommune til kommune. Du kan også sjekke med eiendomsforvaltningsselskaper, ditt boligbyggeavdeling eller ditt lokale styret for meglere for mindre formell rådgivning.
"På denne måten kan du finne ut om det er noen skjemaer eller vedlegg som trenger å inngå i en leieavtale, for hvis du ikke vet om disse, kan det få noen ganske alvorlige konsekvenser," sier Mincher og legger til at det på college byen Fort Collins hvor han bor og leier eiendom, må utleiere også ha skjema for belegg. "Dette kom fra folk som stappet flere høyskolebarn i ett hus," sier han. "Nå må leietakere signere et skjema som erkjenner at byen har en regel om at ikke mer enn tre ikke-relaterte mennesker kan bo i ett hus." Hvis dette skjemaet mangler, sier Mincher, kan utleieren bli bøtelagt $ 1000 en dag .
Foruten heftige bøter, sier Mincher at det er noen skjemaer som kreves for å faktisk gjøre en leieavtale gyldig. "For eksempel, hvis et hus har byggetillatelse fra før 1979, må du ha en av EPAs blybaserte malingsopplysninger som en del av leieavtalen, ellers er det tomrom , Forklarer han.
Og mens du håper på det beste med leietakerne dine, sier Holmes at det er lurt å forberede seg på det verste. "Forsikre deg om at alle statlige lover er adressert, slik at hvis du trenger å kaste ut noen, har du loven på din side," sier han og legger til at en konsultasjon med en eiendomsadvokat er den beste måten å håndtere dette på. "Hvis du ikke gjør det, og du går til en utkastingsprosedyre, og det er et smutthull du savnet i leiekontrakten, kan noen ende opp med å bo i huset ditt uten leie.
Eiendomsforvaltning
Å ansette et eiendomsforvaltningsselskap kan ta mye av hodepine ved å leie hjemmet ditt hvis du velger den rette. Ledelsesselskaper vil vanligvis ta en del av hver måneds leie i bytte for å håndtere screening, leieinnsamling, reparasjoner og andre daglige utleieraspekter.
Eiendomsforvaltere vil sannsynligvis enten ta en prosentandel av den månedlige leien - alt fra 10 til 15 prosent er vanlig - eller de vil ta kostnader på forhånd, noen ganger så mye som den første månedens leie. "Når nybegynnereierne går, er sannsynligvis de 10 prosent av deres månedlige leie en stor del av den mutteren," sier Mincher. “Si deres betaling (PITI) er $ 950,00 i måneden, og de leier (hjemmet) for $ 1000,00. Hvis de klarer det selv, kan de sannsynligvis få disse tallene til å fungere, men hvis de setter en eiendomssjef i blandingen, får de nå bare $ 900 i leie. ”
Administrasjonsselskaper vil håndtere leierscreening, kredittrapporter og andre sjekker før leietaker flytter inn. Men du må velge riktig selskap eller person. "Velg noen som er mer rettet mot ledelse enn salg," sier Holmes. "Spesielt hvis du bare ønsker å få tilbake så mye penger du kan til markedet kommer tilbake. Hvis du ikke har noen som har erfaring med å leie et hus, kan det sitte på leiemarkedet lenger enn det burde. "