Siden andre verdenskrig har den føderale regjeringen hatt sin hånd i å fremme og støtte rimelige boliger gjennom GI Bills og finansiering med lav rente. Disse retningslinjene og tilskuddene var svært effektive for å hjelpe tilbakevendende geografiske betegnelser og andre førstegangs boligkjøpere å komme inn i sine første hjem. Men med rask økonomisk vekst og Baby Boom, har tradisjonelle føderale subsidier alene ikke vært i stand til å følge med på det voksende overkommelighetsgapet. Familier trenger trygge og anstendige steder å bo. Samfunn trenger tilstrekkelig boligforsyning, til alle prisnivåer, og bedrifter trenger boliger som er rimelige for arbeidsstyrken.
Rimelig å kjøpe
Den føderale regjeringen definerer boligoverkommelighet som boligkostnader som ikke overstiger 30 prosent av husstandens inntekt. Boligutgif.webpter er definert som husleie eller prinsipp, renter, skatt og forsikring kombinert (PITI). Hvis vi antar at du tjener 2002-medianinntekten på 43318 dollar (US Census), vil du ikke bruke mer enn 1 083 dollar per måned på boligutgif.webpter. Nå, hvis vi også antar at du kjøper et hjem til en medianpris på $ 158 300 i 2002 (National Association of Realtors), må du betale en forskuddsbetaling på $ 28 890 for å kjøpe det hjemmet og fremdeles oppfylle definisjonen av "rimelig . ” Selvfølgelig er det andre faktorer som påvirker denne avtalen, inkludert lånerente, lånets løpetid, poeng og sluttkostnader. Endre noen av disse faktorene, og forskuddsbetaling eller månedlige utbetalinger kan gå opp eller ned. Og når du tar inn poeng og stengekostnader, vil det totale kontantbeløpet ditt ved stengingen være over $ 33 000! Etter myndighetens definisjon kan dette hjemmet være rimelig å eie, men med så mye penger som kreves foran, ville det være rimelig for deg å kjøpe?
Rimelig å bygge
En viktig faktor i rimelig pris er kostnadene ved å produsere bolig. Bygger-grupper hevder ofte - og statlig statistikk støtter disse påstandene - at boligbygging tradisjonelt fører nasjonen ut av lavkonjunktur. Det er ikke rart når du tenker på at boligbygging ikke bare gir fordeler, men også produksjon, profesjonelle tjenester og til og med transport. Men etterspørselen etter nye boliger kan føre til mangel på arbeidskraft og materialer. Forsinkelser på grunn av vær- eller tillatelsesproblemer øker også kostnadene, og disse kostnadene overføres til kjøperen. Byggere av nye boliger opererer vanligvis med ganske smale nettovinstmarginer på 5 prosent til 10 prosent, så selv en liten økning i kostnadene kan kutte drastisk inn i et byggers fortjeneste og øke boligkostnadene til kjøperne.
En erfaren byggmester kan hjelpe huskjøperen med å holde kostnadene nede gjennom nøye design og materialvalg. Denne prosessen kalles “value-engineering”, og som kjøper er det i din beste interesse å finne en byggherre som forstår det grundig. Men mens bygningsindustrien absolutt drar nytte av innovasjoner innen materialer og metoder, er den uavhengige byggherren generelt ikke i stand til å ha stor innvirkning på den generelle boligoverkommelsen. Tenk på det på denne måten: Et herskapshus på $ 750.000, i sin kjerne, er bygget med i hovedsak de samme materialene som en $ 125.000 ranch med tre soverom. Det er ikke bare overflatene som gir den oppblåste prislappen.
Å redusere boligkostnadene
En av de viktigste måtene å oppnå rimelig er å øke boligtettheten. Regler for arealbruk på føderalt, statlig og lokalt nivå kan ha en enorm innvirkning på overkommelige priser. Våtmarksbestemmelser tar for eksempel store landområder ut av boligmarkedet, noe som reduserer tilbudet. Lokale reguleringsregler som krever tomter på fem mål for hvert enkeltfamiliehus, legger også press på jordforsyningen. Det er visse faste kostnader for å utvikle jordarealer, inkludert planlegging og tillatelser, veier, kraft, kloakk og vann. Alle disse kostnadene må være inkludert i salgsprisen på huset som er bygget på pakken. Hvis regulering eller andre forskrifter begrenser pakken til bygging av ett hus, må alle disse utviklingskostnadene bæres av det ene hjemmet, noe som gjør at prisen går høyere. Hvis reguleringsbestemmelser tillater en høyere tetthet av boliger - flere hus per parsell - kan byggherren spre landutviklingskostnadene over alle boenhetene, slik at det samme huset faktisk koster mindre å bygge og kjøpe.
Boligpolitikk for overkommelighet
Lokale myndigheter hopper vanligvis inn når mangel på rimelige boliger begynner å skade samfunnets vitalitet. I mange deler av landet har viktige arbeidere som politi, brannmenn, medisinsk arbeidere og lærere ikke råd til å bo i lokalsamfunnene der de jobber. Noen kommuner tilbyr nå tilskudd og andre insentiver for å lukke overkommelighetsgapet og lokke arbeidstakere nærmere jobbene sine. Andre tiltak som brukes av lokale og statlige myndigheter inkluderer mandater til rimelig bolig og inkluderingsreguleringer.
I Massachusetts, for eksempel, er lov 40B en statlig forskrift som krever at hver kommune i staten skal ha en boligpolitikk med mål om å ha minst 10 prosent av boligmassen rimelig for folk som tjener 80 prosent eller mindre av arealens medianinntekt (AMI). Slike tiltak kan kreve at utbyggere øker boligtettheten for å utnytte tilgjengelig areal mer effektivt. Noen regler krever at utviklere må gjøre en viss prosentandel av boligene de bygger rimelig. Act 40B var en av de første slike vedtekter i landet og har vært delvis ansvarlig for opprettelsen av omtrent 18.000 boliger som oppfyller dette nivået av overkommelig pris. Maine fulgte etter med en lignende lov. I dag er det en økende liste over stater, i alle områder av landet, med eksisterende eller ventende lovgivning som fremmer og / eller gir mandat til rimelige priser.
Det er også en rekke ideelle organisasjoner og programmer som spesifikt adresserer boligoverkommelighet. Community trust (CLTs), for eksempel, er for eksempel vanligvis private, ideelle organisasjoner som sikrer tilskudd og donasjoner for å kjøpe land og bolig for langsiktig overkommelighet. De fleste CLT-er selger husene, men holder landet "i tillit" gjennom langsiktige leiekontrakter til huseieren. De fleste CLT-leieavtaler krever en slags kapitalbegrensning, slik at når huset selges, vil det forbli rimelig for neste kjøper. Andre organisasjoner inkluderer Habitat for Humanity, NeighborWorks, statlige boligfinansieringsbyråer og lokale boligmyndigheter. Et relativt nytt føderalt program, administrert gjennom lokale boligmyndigheter, lar kvalifiserte leietakere bruke seksjon 8-huskuponger til å kjøpe et hjem. Lokale banker og pantelånere har ofte den nyeste informasjonen om låneprogrammer for førstegangskjøpere.
Casestudie: Samfunnsjordfond sparer bolig
Byen Burlington, en by på rundt 40 000, er Vermonts største by. Til tross for sin stabile økonomi og småbysjarm har Burlington sin andel av storbyproblemer: høye husleier, fraværende utleiere, aldrende boligmasse og lønn som henger etter økende boligutgif.webpter. I 1984 opprettet byledere og boligforsvarere Burlington Community Land Trust (BCLT), den første kommunalt finansierte CLT. I dag er det den største CLT i USA med over 2500 medlemmer.
En CLT er en demokratisk kontrollert samfunnsorganisasjon som anskaffer land og bygninger og holder landet i tillit til det store samfunnets beste. Når det gjelder rimelige boliger, fjerner denne modellen landkostnadene fra boligkostnad-ligningen, noe som gjør huset mye rimeligere. I tillegg gir landtillit en langsiktig (vanligvis 99 år) fornybar leieavtale til huseieren. I bytte er boligkjøpere enige om å begrense prisen på boligen hvis og når de bestemmer seg for å selge den. I mange tilfeller får CLT det første alternativet for å kjøpe tilbake huset til en formelbestemt pris. Huseierne får mindre egenkapital ut av salget, men denne begrensningen sikrer at huset blir overkommelig for neste kjøper.
I gjennomsnitt er et første gangs BCLT-hjem rimelig for personer med 62 prosent av arealens medianinntekt. Ved videresalg er det gjennomsnittlige BCLT-hjemmet rimelig for folk som tjener 57 prosent av AMI, men salget gir eierne en netto kapitalgevinst på over $ 6000.
Å begrense egenkapitalen kan ha vært en radikal ide for 20 år siden, men modellen har blitt vanlig. Da Burlington Community Land Trust ble etablert i 1984, var det bare en håndfull CLT-er. I dag er det over 160 i 34 stater og andre i Canada og Storbritannia.